Dans la catégorie :
Publié le 11 Mar 2018

Déplafonnement pour modification du loyer au cours de la vie du bail

La modification conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constitue une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi, justifiant, à elle seule, le déplafonnement.

Pour mémoire, pour un bailleur, il résulte de la combinaison des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce que la modification notable des obligations respectives des parties entraîne la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative.

De plus, selon l’article R. 145-8 du même code, du point de vue de ces obligations respectives, il est notamment tenu compte des « modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé ».

En l’espèce, se posait la question du déplafonnement intervenu après que les parties ont, en cours de bail et jusqu’à sa date d’expiration, décidé de mettre fin à une procédure de révision du loyer en réajustant le prix du contrat à un certain montant, différent de la valeur locative.

En appel (Paris, 2 déc. 2016, n° 14/22066, Administrer janv. 2017. 54, obs. M.-L. Sainturat), le juge du fond ayant donné gain de cause au bailleur, devant le juge du droit, le preneur a tenté de faire valoir que ne constitue pas une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer la fixation consensuelle du loyer, différente de la valeur locative, en raison de la conclusion d’un « avenant de révision du loyer » destiné à mettre fin à une procédure de révision judiciaire du loyer, et dans lequel le déplafonnement a été accepté par les deux parties.

La haute juridiction n’a pas fait droit à cette analyse.

Selon elle, le juge d’appel a « exactement retenu » que la modification conventionnelle du loyer emportant renonciation au jeu de l’article L. 145-39 du code de commerce constitue une modification notable des obligations respectives des parties intervenues en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi, laquelle modification entraîne nécessairement déplafonnement du loyer (Civ. 3e, 4 avr. 2001, n° 99-18.899, Bull. civ. III, n° 43 ; 24 mars 2004, n° 02-16.933, Bull. civ. III, n° 61).

S’infère-t-il alors d’une telle décision qu’il vaut mieux pour un preneur de laisser la procédure aller jusqu’à son terme plutôt que de transiger pour éviter ce déplafonnement ? A priori, la réponse est affirmative. Cependant, il existe des solutions contractuelles.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 février 2018 n°17-11866 et 17-11867

Les derniers articles

Bail commercial

Bail commercial : Conditions de fixation judiciaire du loyer binaire

Dorénavant, pour la fixation judiciaire du loyer minimum garanti d’un loyer binaire, le juge doit rechercher dans la commune intention des parties la volonté commune ...
Lire la suite →
Agent immobilier

Agent immobilier : Droit de préemption et honoraires de l’agent immobilier

Dans le cadre d’une vente, la commune qui préempte doit les honoraires de l’agent immobilier, peu importe si ce dernier est l’associé du vendeur. Pour ...
Lire la suite →
Bail commercial

Bail commercial : délai de requalification d’un bail dérogatoire et fraude

En cas de fraude (signatures successives de baux dérogatoires), le délai légal de deux ans pour demander la requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial ...
Lire la suite →