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Publié le 29 Nov 2022

Déplafonnement et Zone Touristique Internationale

Le fait pour une bijouterie d’être dans la Zone Touristique Internationale « Champs-Élysées – Montaigne » ne constitue pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer lors du renouvellement.

Pour mémoire, lors du renouvellement, l’article L 145-33 du Code de Commerce permet au bailleur d’obtenir la fixation du loyer à la valeur locative s’il rapporte la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité du Preneur.

La question ici posée était de savoir si le fait d’être dans la Zone Touristique International constitue un motif de déplafonnement pour une bijouterie.

En l’espèce, le bailleur doit être débouté de sa demande de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, dès lors qu’il n’apporte pas la preuve qui lui incombe d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce du preneur (bijouterie de luxe).

L’évolution brute moyenne des revenus par foyer fiscal imposé de 1,04 % par année exprimée ne représente pas une évolution significative et n’est en tous cas pas de nature à démontrer une augmentation significative du revenu disponible des foyers fiscaux imposés.

L’attractivité touristique et le caractère luxueux des enseignes présentes sur la rue n’est pas contesté. Mais la stabilité qualitative et quantitative des enseignes ne permet pas de retenir une évolution notable des facteurs locaux de commercialité pour l’activité exercée.

Enfin, le bailleur justifie que la rue est intégrée dans la zone touristique internationale dénommée « Champs-Élysées – Montaigne » selon l’arrêté du 25 septembre 2015 pris en application de l’article L. 3132-24 du Code du travail.

Il expose que cet arrêté permet une ouverture dominicale et le travail jusqu’à minuit, qu’ainsi le preneur ne peut faire supporter au bailleur le fait qu’il ne travaille pas tardivement ou le dimanche, ce qui relève d’un choix de gestion alors que le classement du local au sein d’une zone touristique internationale lui est favorable d’un point de vue objectif.

Cependant, la bijouterie n’étant pas essentiellement une activité nocturne, il ne saurait être considéré que la possibilité de travail tardif puisse objectivement bénéficier à l’activité de la société locataire.

Par ailleurs, l’article L. 3132-24 du Code du travail – qui contraint à un repos hebdomadaire en dépit de la possibilité d’ouverture le dimanche – n’apporte pas d’évolution sur l’amplitude hebdomadaire d’ouverture mais une meilleure modularité qui constitue quant à elle une évolution favorable devant s’apprécier objectivement et en dehors des choix de gestion du preneur.

Toutefois, cette modularité plus favorable ne constitue pas une évolution suffisamment notable des facteurs locaux de commercialité. Il convient par conséquent d’appliquer le loyer indiciaire, qui s’élève à 100 158 euros par an.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 9 Novembre 2022 n°20/17756

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