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Publié le 12 Juin 2009

Déplafonnement et éléments insuffisants

Certains acteurs non avertis pensent que le déplafonnement d’un loyer lors du renouvellement d’un bail commercial est un droit acquis ou est facile à obtenir lorsque des travaux sont réalisés dans les parties communes où qu’il semble y avoir une augmentation de la population. Que nenni nous répond la Cour de Cassation, le bailleur doit apporter la preuve d el’augmentation de clientèle.

Lors du renouvellement d’un bail commercial, le loyer renouvelé peut être déplafonné et fixé à la valeur locative sans application d’un indice si l’une ou l’autre des parties prouve que des modifications notables sont intervenues au cours du bail expiré.

Fort de ce principe, un bailleur a invoqué, envers son locataire opticien, trois motifs de déplafonnements :

– la modification des facteurs locaux de commercialité en raison de de la création de nouveaux logements et de la rénovation de logements anciens à proximité des lieux loués ;

– la modification des caractéristiques des locaux en raison de l’augmentation de surface accordée au locataire ;

– la réalisation de travaux d’amélioration dans la galerie marchande dans laquelle la boutique est située : mise en place d’une verrière, nouvel éclairage, rénovation des sols, rénovation des parkings.

Aucun de ces motifs n’est retenu pour justifier le déplafonnement du loyer. Le bailleur n’avait apporté aucune preuve de l’augmentation potentielle de clientèle.

La très faible augmentation de surface n’avait pas modifié les caractéristiques essentielles des lieux.

Les travaux d’amélioration n’avaient pas été financés en totalité par le bailleur lequel avait demandé au locataire une contribution forfaitaire au titre de ces travaux.

Il était soutenu par le propriétaire, comme indiqué plus haut, que les travaux d’amélioration réalisés dans la galerie marchande, au sein de laquelle se trouve un commerce exploité dans des lieux donnés à bail commercial, devaient justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, si ces travaux ont modifié les caractéristiques des lieux loués et s’ils ont eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 26 mai 2009 n° 08-17.435

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