Le décret résultant de la loi PINEL a été publié le 05 novembre 2014. La partie concernant la répartition des charges entres propriétaires et locataires et notamment celles qui ne peuvent pas être imputés aux locataires sont applicables à tout contrat conclus ou renouvelés à compter du 05 novembre 2014.
Ce décret sera étudié lors de nos prochaines sessions de formation:
- du 27 novembre 2014 de 09h30 à 12h30 La loi PINEL : les nouveaux leviers de négociations bailleurs / preneurs
- du 27 novembre 2014 de 14h00 à 18h00: La nouvelle répartition des charges, impôts et taxes entre bailleurs et preneurs et ses conséquences
Le présent décret modifie les dispositions réglementaires du code de commerce relatives au bail commercial (articles L. 145-1 et suivants) en application du titre Ier de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises.
Il dresse, entre autres, la liste des charges, travaux, impôts, taxes et redevances relatifs aux parties privatives et communes qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, et précise les obligations du bailleur en matière d’information du locataire.
La rédaction de certains articles peuvent être sujets à interprétations. Les dispositions seront seulement synthétisées ci-après.
I Charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux
A) La détermination des charges locatives
Ainsi, ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux à l’exclusion des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations visés à l’article 606 du Code Civil à l’exclusion des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
B) État récapitulatif annuel de l’inventaire de charges
Alors que l’article L. 145-40-2 du code de commerce renvoie au pouvoir réglementaire la détermination d’un état récapitulatif annuel de l’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, l’article R. 145-36 nouveau du code de commerce précise que cet état récapitulatif :
• inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges,
• doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
Le texte nouveau impose en outre au bailleur de communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
C) Délai de communication des éléments relatifs aux travaux
L’article R. 145-37 nouveau du code de commerce précise que l’état et le budget prévisionnels des travaux à venir dans les trois ans, ainsi que l’état récapitulatif des travaux effectués dans les trois dernières années (avec indication de leur coût) sont communiqués au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. À la demande du locataire, le bailleur lui communique également tout document justifiant le montant de ces travaux.
II Date du congé donné par LRAR
Résultant de la réforme de la loi du 18 juin 2014, le congé peut être donné, au libre choix de chacune des parties, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Le présent décret crée un nouvel article R. 145-1-1 du code de commerce, applicable aux contrats en cours au 5 novembre 2014, précisant que, lorsque le recours à un huissier n’a pas été choisi, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre.
III Date d’exigibilité du loyer révisé
En supprimant la dernière phrase du dernier alinéa de l’article R. 145-20 du code de commerce, le pouvoir réglementaire retire aux cocontractants la faculté de fixer la date d’exigibilité du nouveau prix à une autre date que celle du jour de la demande en justice.
Ainsi, les parties ne peuvent plus se mettre d’accord sur la date d’exigibilité du nouveau loyer dans le cadre de la révision triennale légale.
Cette modification du texte vaut pour les contrats en cours au 5 novembre 2014.
Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial