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Publié le 20 Juin 2021

Date d’application de répartition et de régularisation des charges au bail commercial

La présente décision rappelle, d’une part, qu’une clause de recherche d’une solution amiable n’est pas un préalable obligatoire à la saisine du juge selon les stipulations contractuelles, et d’autre part, que les dispositions relatives à la répartition et la régularisation des charges des articles L 145-40-2, R 145-35 à R 145-37 du Code de Commerce s’appliquent seulement aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

C’est ce dernier point qui nous intéresse principalement.

Pour mémoire, l’article L 145-12 alinéa 3 du Code de Commerce:

« Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.  »

Aucune condition sur la date à laquelle le loyer est fixé entre les parties ne permet de modifier la date de renouvellement du bail à moins d’un accord amiable des parties.

De plus, selon l’article 8, alinéa 2, du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l’article 6 du décret précité , sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, soit le 5 novembre 2014.

En l’espèce, le 12 juillet 2000, la SCI X, propriétaire d’un local situé dans un centre commercial donné à bail à la société Z, lui a signifié un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er avril 2014.

La société Z a accepté le principe du renouvellement du bail, mais a contesté le montant du loyer proposé.

La bailleresse a assigné la locataire en fixation judiciaire du loyer minimum garanti.

La société Z souhaitait voir déclarer non écrites les clauses du bail contraires à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 au motif que le bail commercial ne pouvait être tenu pour renouvelé qu’à la date où le loyer aurait été fixé et non à la date pour laquelle un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er avril 2014 a été délivré.

Tant la cour d’appel que la cour de cassation ont rejeté ce raisonnement.

En effet, le bail commercial est renouvelé par principe à la date d’effet du bail renouvelé et non à la date à laquelle le loyer est fixé judiciairement.

En conséquence, la Cour de Cassation considère que le contrat de bail ayant été renouvelé à compter du 1er avril 2014, alors la demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses du bail contraires à l’article L. 145-40-2 du code de commerce doit être rejetée.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 17 juin 2021 n°20-12.844

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