Le fait pour un crédit-preneur de consentir lui-même un bail sur le bien, antérieurement à la levée de l’option d’achat, ne lui confère pas la qualité de propriétaire du bien. Seule la levée de l’option emporte un effet translatif de propriété.
En l’espèce, une société civile immobilière (SCI) souscrit en 1991 un crédit-bail immobilier portant sur une parcelle de terrain, sur laquelle un bâtiment à usage industriel est édifié.
Par acte authentique du 4 septembre 2008, la SCI lève l’option d’achat et conclut parallèlement un bail commercial avec son ancien sous-locataire, en prévoyant que celui-ci prend effet au 1er août 2008, soit antérieurement au transfert de propriété intervenu lors de la levée d’option.
Par acte authentique du 27 juillet 2011, intitulé « acte complémentaire à la levée d’option après crédit-bail immobilier », la SCI demande à pouvoir bénéficier du report d’imposition de la plus-value, rendue exigible à la levée d’option, comme l’y autorise l’article 93, quater, IV, du code général des impôts.
Celui-ci prévoit en effet que « l’imposition de la plus-value consécutive au changement de régime fiscal résultant de l’acquisition d’un immeuble précédemment donné en sous-location peut, sur demande expresse du contribuable, être reportée au moment où s’opérera la transmission de l’immeuble » (v. à ce titre, CE 4 mars 2018, n° 360508, Lebon ).
L’administration fiscale considère la demande comme étant irrecevable, au motif que cette dernière aurait dû être formulée dans l’acte authentique du 4 septembre 2008 et non postérieurement.
La SCI assigne alors le notaire en responsabilité, pour manquement à son devoir de conseil.
La cour d’appel déboute la demanderesse.
Elle reconnaît en premier lieu que le notaire instrumentaire a commis une faute en s’abstenant de rechercher le régime fiscal auquel était soumise la SCI et en privant ainsi ses associés de la possibilité de demander le report d’indemnisation en temps utile.
Elle considère cependant que le lien de causalité entre la faute du notaire et la perte de chance de la SCI n’est pas caractérisée puisque « rien ne démontre que l’administration fiscale, informée de l’existence d’un bail commercial ayant opéré le transfert de propriété préalablement à l’acte authentique qui avait constaté la levée de l’option et modifié, dès sa conclusion, le régime fiscal des revenus produits par ce bail, aurait apporté une réponse favorable ».
L’arrêt est cassé par la haute juridiction qui rappelle ainsi qu’« en l’absence d’effet translatif de propriété, un bail commercial d’un immeuble ne constitue pas l’acte qui constate le transfert de propriété de celui-ci, au sens de l’article 93, quater, IV, du code général des impôts ». Ceci étant, la cour d’appel a violé le texte susvisé, par une fausse interprétation du sens de la loi.
En définitive, dans le cadre d’un crédit-bail immobilier, seul l’acte authentique constatant la levée de l’option d’achat du preneur a pour effet de lui transférer la propriété du bien, à l’exclusion de tout autre acte juridique.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 9 janvier 2019 n°17-31.609 et 17-31.610