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Publié le 27 Nov 2022

Covid 19- loyers:Résidences de tourisme et perte de la chose louée

La Cour de Cassation confirme que le preneur à bail commercial d’une résidence de tourisme doit régler les loyers pendant la période du 14 mars au 2 juin 2022 car les mesures d’interdiction d’exploitation, qui ne sont ni du fait ni de la faute du bailleur, ne constituent pas une circonstance affectant le bien, emportant perte de la chose louée.

Pour mémoire, l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.127).

En l’espèce, les bailleurs ont consenti trois baux commerciaux à la société O portant sur divers lots situés dans deux résidences de tourisme.

En raison des mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, la locataire a cessé son activité dans les résidences concernées du 14 mars au 2 juin 2020 et informé les bailleurs de sa décision d’interrompre le paiement du loyer et des charges pendant cette période.

Les bailleurs ont assigné la locataire en paiement de provisions correspondant à l’arriéré locatif.

La locataire a été condamnée en référé à payer les sommes demandées à titre de provision et s’est pourvu en cassation.

La Cour de Cassation confirme la décision rendue par la Cour d’appel.

Après avoir relevé que seuls les exploitants se sont vus interdire de recevoir leurs clients pour des raisons étrangères aux locaux loués qui n’avaient subi aucun changement, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que les mesures d’interdiction d’exploitation, qui ne sont ni du fait ni de la faute du bailleur, ne constituent pas une circonstance affectant le bien, emportant perte de la chose louée.

Elle a ensuite constaté, sans interpréter le contrat, que la clause de suspension du loyer prévue au bail ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible par le fait ou la faute du bailleur ou en raison d’un désordre ou d’une circonstance exceptionnelle affectant le bien loué et que la condition de suspension, clairement exigée, de couverture des loyers par les assureurs, n’était pas remplie.

Elle n’a pu qu’en déduire que l’obligation de payer le loyer n’était pas sérieusement contestable.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 novembre 2022 n° 21-21.867

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