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Publié le 30 Mai 2021

COVID – 19 Loyers et perte de la chose louée à VERSAILLES au fond

La cour d’appel de Versailles statuant au fond rejette l’application de la notion de la perte de la chose louée (article 1722 du code civil), de la force majeur et de l’exception d’inexécution pour justifier du non paiement des loyers d’un bail commercial pendant les périodes de fermeture administratives résultant de la pandémie.

Statuant au fond, et répondant le même jour à sa formation ayant statué en référé (Cour d’appel de Versailles, 14e chambre, 6 mai 2021 n° 20/04284 et n° 20/04845: considérant que la notion de perte de la chose louée constitue une contestation sérieuse pour le paiement des loyers pendant les périodes de fermetures dues à la pandémie), la Cour d’appel de Versailles considère que la notion de la perte de la chose louée ne peut pas s’appliquer et justifier le non paiement des loyers même si le local commercial a été fermé.

Plus précisément, la cour d’appel rappelle que l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 indique que les astreintes, clauses pénales, résolutoires ou prévoyant une déchéance ayant pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet si ce délai a expiré pendant la période d’état d’urgence sanitaire.

La Cour constate qu’il n’est pas allégué que le local souffrirait d’une non-conformité, l’impossibilité d’exploiter du fait de l’état d’urgence sanitaire s’expliquant par l’activité économique qui y est développée et non par les locaux, soit la chose louée en elle-même. Elle en conclut que l’impossibilité d’exploiter durant l’état d’urgence sanitaire est de plus limitée dans le temps, ce que ne prévoit pas l’article 1722 du code civil, lequel ne saurait être appliqué en l’espèce.

Par ailleurs, la Cour réitère l’analyse sur la force majeur en considérant que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

De même, pour la Cour aucune exception d’inexécution ne saurait être avancée par le locataire, la délivrance du local par le bailleur n’étant pas contestée, et l’impossibilité d’exploitation étant sans lien avec le local en lui-même.

En conclusion, il résulte de la décision de la Cour d’appel que l’impossibilité d’exploiter du fait de l’état d’urgence sanitaire (limitée dans le temps) s’explique par l’activité économique exploité par le locataire et non par les locaux.

Cour d’appel de Versailles, 12ème Chambre, 6 mai 2021 n°19/08848

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