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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

COVID - 19 Exigibilité des impayés de loyers à VERSAILLES

dimanche 9 mai 2021, par Gabriel Neu-Janicki

La Cour d’appel de Versailles statuant en référé estime que pour un restaurant sans vente à emporter, ni la force majeur ni l’exception d’inexécution ne constituent des contestations sérieuses justifiant l’absence de paiement des loyers pendant les périodes de fermetures (15 mars 2020 au 15 mai 2020), mais la perte partielle de la chose louée en constitue une. La Cour renvoie ainsi le sujet à être tranché par les juridictions du fond.

Par acte du 8 janvier 2000, la société M. a pris à bail commercial un local à usage de restaurant.

Par acte du 5 juillet 2000, la société M. a cédé son fonds de commerce ainsi que son droit au bail à la SARL WS. Le loyer actuel s’élève à la somme mensuelle de 1 216,80 euros.

En raison d’incidents de paiement, les bailleurs, les propriétaires, ont fait délivrer au preneur par acte du 12 novembre 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 6 084 euros correspondant aux loyers et charges des mois de mai, août, septembre à novembre 2019.

Par acte en date du 26 janvier 2020, les bailleurs ont fait ensuite assigner en référé la société WS aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir la condamnation de l’intéressée au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 6 800,80 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 2 janvier 2020 avec intérêts, ainsi que son expulsion et celle de tous occupants de son chef et sa condamnation au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à son complet départ.

Mme Y ayant cédé ses droits sur l’immeuble le 3 janvier 2020, une nouvelle assignation a été délivrée le 5 juin 2020 à la société WS par M. X qui a formé des demandes identiques et a actualisé sa créance locative à la somme de 11 884,80 euros.

Par ordonnance contradictoire rendue le 18 août 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion et condamné la société WS à régler l’arriéré locatif.

Le 3 septembre 2020, la société WS a interjeté appel de cette ordonnance.

Les propriétaires ont alors demandé le paiement des sommes dues pendant les périodes de fermeture administratives.

Sur cette demande en particulier, la société WS a soulevé des contestations sérieuses et notamment la force majeur, l’exception d’inexécution et la perte partielle de la chose louée pour ne pas régler son loyer pendant les périodes de fermetures.

1- Sur la force majeur et l’exception d’inexécution

En vertu de l’article 1719 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un bien conforme à la destination contractuelle prévue au bail et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée. Cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Selon l’article 1218 du même code, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il sera en premier lieu relevé que la société WS ne conteste que les loyers dus entre le 15 mars 2020 au 15 mai 2020 à hauteur d’une somme globale de 4 380,48 euros TTC, et à partir du 29 octobre 2020 (4x1216,80 euros), de sorte que la demande de provision de M. X ne se heurte à aucune contestation sérieuse pour le surplus.

Il est par ailleurs constant que le restaurant de la société WS a été fermé au public comme les autres commerces dits non essentiels, pendant les périodes susvisées en application des arrêtés pris par les autorités publiques pour faire face à l’épidémie de la Covid-19.

Ces circonstances sont de nature à constituer un cas de force majeure au sens de l’article 1218 précité.

En raison de leur caractère imprévisible et irrésistible évident, aucune mesure ne permettant de déroger à la fermeture au public de ces commerces, de sorte qu’il ne peut être sérieusement reproché à M. X un manquement à son obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués. Le moyen de contestation tiré de l’exception d’inexécution ne peut donc être retenu comme sérieux.

2- Sur la perte de la chose louée

Pour mémoire, l’article 1722 du Code Civil également applicable aux baux commerciaux dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit  ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Est assimilée à la destruction de la chose louée, l’impossibilité d’en user conformément à sa destination contractuelle en raison d’un cas fortuit ou cas de force majeure.

A ce titre, l’interdiction de recevoir du public dans son établissement en raison de cette situation de force majeure est aussi susceptible, selon la Cour d’appel, d’être assimilée à une perte partielle de la chose louée pendant les périodes susvisées du 15 mars 2020 au 15 mai 2020 au sens de l’article 1722 du code civil dès lors qu’il n’est pas contesté par les propriétaires que son preneur était alors dans l’impossibilité d’y exercer son activité conformément à la destination prévue au contrat et qu’il n’est pas prétendu qu’il réalisait des ventes à emporter.

L’article 1722 précité prévoit qu’en de telles circonstances, le preneur peut demander une diminution du prix, de sorte que la société WSe serait en l’espèce fondée à solliciter pour la période litigieuse une réduction du loyer et par voie de conséquence, du montant de l’indemnité d’occupation qui est évaluée en fonction de la valeur locative du bien.

La demande en paiement de M. X se heurte donc manifestement à une contestation sérieuse en ce qui concerne le montant de sa créance au titre des loyers et indemnités d’occupation dus pendant les périodes litigieuses, qu’il appartiendra au seul juge du fond de trancher.

En conclusion, la Cour d’appel confirme l’acquisition de la clause résolutoire, réactualise la dette due par la société WS en excluant les sommes dues pendant les périodes de fermetures du15 mars 2020 au 15 mai 2020.

Cour d’appel de Versailles, 14e chambre, 6 mai 2021 n° 20/04284

Dans le même sens Cour d’appel de Versailles, 14e chambre, 6 mai 2021 n° 20/04845

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