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Publié le 29 Août 2021

COVID – 19 Exigibilité des impayés de loyers référé à Paris

Pour la Cour d’appel de Paris statuant en référé, le paiement des loyers des périodes de fermetures administratives se heurte à la contestation sérieuse de la perte de chose louée ne permettant pas de statuer en référé sur l’exigibilité du paiement des loyers.

Aux termes de l’article 1722 du Code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit.

Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.

Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. Il est constant que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle mais également d’une perte juridique, notamment, en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose. La perte partielle de la chose louée n’est pas nécessairement définitive et peut être temporaire.

En l’espèce, la société locataire, qui exploite un établissement sportif couvert, a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative, l’absence de toute faute du bailleur étant indifférente. Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur son obligation au paiement des loyers pendant la période de fermeture administrative, postérieure au prononcé de son redressement judiciaire, de sorte que la demande du bailleur en paiement d’une provision ne peut être accueillie.

Cour d’appel, Paris, Pôle 1, chambre 8, 2 Juillet 2021 n°20/08315

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