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Publié le 21 Juil 2009

Copropriété et prise de sûreté du syndicat

Une inscription hypothécaire peut être prise contre une société civile immobilière non immatriculée au registre du commerce et des sociétés dès lors qu’il n’est pas contesté qu’elle est propriétaire de l’immeuble concerné, qu’elle est débitrice du syndicat des copropriétaires qui dispose d’un titre exécutoire contre elle et que le conservateur a pu effectuer les contrôles prévus à l’article 34 du décret du 14 octobre 1955.

Le présent arrêt traite de la question inédite du sort de l’inscription prise par une société civile immobilière (SCI) constituée avant le 1er juillet 1978 et non immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) à la date du 1er novembre 2002 fixée par la loi sur les nouvelles régulations économiques (NRE) n° 2001-420 du 15 mai 2001 (art. 44).

En l’espèce, un syndicat de copropriétaires avait formé une demande d’inscription d’hypothèque judiciaire contre une SCI détentrice de lots. La formalité fut rejetée par le conservateur des hypothèques, motif pris, sur le fondement des articles 6 et 34 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, du défaut de la mention de l’immatriculation de la société au RCS.

Cette décision de rejet fut annulée par les juges du fond (Paris, 27 févr. 2008, Bull. Joly 2008. 694, note Garçon), pour lesquels la lecture combinée des paragraphes 1 et 2 de l’articles 6 du décret du 4 janvier 1955, qui disposent respectivement que « tout acte soumis à publicité dans un bureau des hypothèques doit contenir (…) lorsque la personne morale est inscrite au répertoire (…) le numéro qui lui a été attribué« et que » lorsque la personne morale n’est pas inscrite … le certificat d’identité doit être complété d’une mention attestation de cette situation « , démontrait que le cas où une société ne serait pas inscrite avait été prévu par la loi et ne pouvait fonder le refus de la formalité.

À l’appui de ce raisonnement, les magistrats relevaient qu’il n’était pas contesté que la SCI litigieuse était propriétaire de l’immeuble concerné, ni qu’elle était débitrice du syndicat des copropriétaires et que le conservateur avait pu effectuer les contrôles prévus par l’article 34 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955.

Dans son pourvoi, le conservateur des hypothèques faisait valoir que la mention de l’immatriculation de la SCI au RCS, obligatoire aux termes de l’article 6 du décret du 4 janvier 1955, ne doit pas être confondue avec l’inscription au répertoire des entreprises, dont l’absence est seule visée par le texte. Dès lors, l’absence d’immatriculation au RCS, qui n’était pas prévue par la loi, imposait le rejet de l’inscription. De plus, une société civile non immatriculée au 1er novembre 2002 perdant la personnalité juridique, il ne pouvait être soutenu que la SCI litigieuse était propriétaire des lots objets de l’inscription.

Le pourvoi sera rejeté en dépit du caractère incontestable de l’argumentation juridique développée. Pour la Cour de cassation, les juges du fond ont « exactement déduit » l’annulation du rejet des constatations selon lesquelles il n’était pas contesté que la SCI litigieuse était propriétaire de l’immeuble concerné, ni qu’elle était débitrice du syndicat des copropriétaires et du fait que le conservateur avait pu effectuer les contrôles prévus par l’article 34 du décret du 14 octobre 1955.

Cette motivation est difficile à approuver sur le strict plan juridique. À titre liminaire, on se félicitera cependant de la prudente réserve gardée sur l’interprétation de l’article 6 du décret du 4 janvier 1955 proposée par les juges du fond, laquelle était, de par la confusion dénoncée par le pourvoi, proprement indéfendable.

Cela étant, il n’en reste pas moins qu’une société civile non immatriculée à la date fixée par la loi « NRE » perd sa personnalité morale. Elle se transforme en société en participation, son actif faisant l’objet d’une indivision entre associés respectant la répartition prévue par le contrat de société. À cette date, la société n’est donc plus une personne, mais un contrat. Cette considération, qui justifie que le droit d’ester en justice lui soit refusé (Com. 26 févr. 2008, D. 2008. AJ. 782 ; Rev. sociétés 2008. 142, note Barbièri ; Dr. sociétés 2008, n° 120, note Mortier), interdit de la considérer désormais comme titulaire d’un patrimoine. Dans ces conditions, l’inscription hypothécaire contre une société qui n’existe plus est irrémédiablement vaine. Le créancier qui veut garantir ses droits sur l’immeuble doit porter son inscription sur l’indivision des associés. L’argument justifiait à lui seul le rejet de la formalité.

Pour les mêmes raisons, l’affirmation selon laquelle la SCI était débitrice du syndicat des copropriétaires est tout aussi contestable : un débiteur mort n’est plus débiteur.

En outre, l’argument tiré des contrôles imposés par l’article 34 du décret du 14 octobre 1955 n’est pas déterminant. En vertu de ce texte, le conservateur doit vérifier l’exactitude des références à la formalité antérieure et s’assurer « de la concordance du document déposé et des documents publiés depuis le 1er janvier 1956, tels qu’ils sont répertoriés au fichier immobilier, en ce qui concerne (…) la désignation des parties ». Ces contrôles sont nécessairement remplis avec succès si l’on considère, même implicitement, que la SCI n’a pas disparu malgré le défaut d’immatriculation ! C’est, de surcroît, oublier un peu vite que le paragraphe 2 de la disposition précitée n’autorise le conservateur à terminer l’exécution de la formalité que lorsque le document déposé contient les mentions imposées par l’article 6 du décret du 4 janvier 1955, dont le numéro d’immatriculation au RCS fait partie…

On l’aura compris, ce n’est pas sur le terrain du droit qu’il faut rechercher des arguments en faveur de la présente solution. Celle-ci peut toutefois être défendue, au moins moralement, si l’on se place un instant du côté du créancier. De quoi était-il question en l’espèce ? Un créancier souhaitait, pour garantir ses droits, inscrire l’hypothèque dont il était titulaire. Or cette inscription, indispensable à l’opposabilité de ses droits, s’avérait compromise par la négligence de son débiteur, qui avait omis de procéder à la formalité d’immatriculation prescrite par la loi. Pour couronner le tout, l’identité des associés de la SCI débitrice, dont les statuts n’avaient pas été publiés, lui demeurait inconnue. Impossible donc de présenter à la conservation des hypothèques, suite à la perte de la personnalité morale, un acte constatant l’indivision entre associés. Dans ces conditions, était-il équitable de se résigner, pour cause d’impasse juridique, à la perte pure et simple de la sûreté ? Il est possible de considérer que non, surtout si l’on observe que le législateur, censé garantir la sécurité juridique des justiciables, portait, du fait de l’initiative aux conséquences non maîtrisées que constitue l’article 44 de la loi « NRE », une part non négligeable de responsabilité dans la survenance de la présente situation… Démonstration est donc faite que, finalement, une loi imparfaite peut conduire, au nom de l’équité, à un raisonnement juridique imparfait.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 1er juillet 2009 n°08-14762

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