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Publié le 5 Jan 2020

Convention d’occupation précaire et motif de précarité

Le projet de cession du fonds de commerce ou du droit au bail du locataire n’est pas une cause objective de précarité de l’occupation des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial et justifiant le recours à une convention d‘occupation précaire.

Après le renouvellement d’un bail commercial à effet du 1er janvier 2005, un accord du 29 juin 2007 a prévu la rupture anticipée de ce bail à effet du 31 décembre 2007 et autorisé le preneur à se maintenir dans les lieux à compter du 1er janvier 2008 pour une durée de vingt-trois mois afin de favoriser la cession, par le preneur, de son fonds de commerce ou de son droit au bail.

Le 18 octobre 2010, le bailleur a assigné en expulsion le preneur qui, demeuré dans les lieux, a sollicité que le bénéfice d’un bail commercial lui soit reconnu.

Pour accueillir les demandes du bailleur, l’arrêt retient que l’accord exclut explicitement les dispositions des articles L. 145 et suivants du Code de commerce et que les parties ont entendu limiter à vingt-trois mois l’occupation des locaux par la locataire dans l’attente de la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail, événement incertain et extérieur à la volonté des parties puisqu’impliquant l’intervention d’un tiers se portant acquéreur du fonds et qui en constituait le terme dans la limite maximale fixée et le motif légitime de précarité.

La Cour de Cassation casse la décision de la Cour d’appel. En effet:

  • d’une part, le projet de cession portait sur le fonds de commerce du preneur ou son droit au bail, ce qui excluait l’existence d’une cause objective de précarité de l’occupation des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial et justifiant le recours à une convention d‘occupation précaire;
  • et d’autre part, au-delà du terme prévu à la convention qui dérogeait aux dispositions statutaires, le preneur était resté dans les lieux sans que le bailleur n’eût manifesté son opposition, ce dont il résultait qu’il s’était opéré un nouveau bail.

En d’autres termes, la cession du fonds de commerce ou du droit au bail n’est pas un motif de précarité requalifiant ainsi la convention en bail dérogatoire. Et le preneur ayant été laissé en possession des lieux au-delà du délai légal sans opposition du bailleur, un nouveau bail commercial a pris effet.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Décembre 2019 n° 18-23.784

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