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Publié le 27 Mai 2009

Construction – VEFA – défaut de conformité

Un défaut de conformité de faible importance suffit à engager la responsabilité du promoteur, condamné à financer la démolition-reconstruction de l’ouvrage.

En l’espèce, des maîtres d’ouvrage avaient signé un contrat de construction de maison individuelle.

À l’achèvement du pavillon, la délivrance du certificat de conformité avait été refusée, la bâtisse souffrant d’un défaut d’implantation altimétrique. En effet, si elle était bien en conformité avec les exigences du plan d’occupation des sols, elle ne l’était pas avec celles du règlement de lotissement, plus sévères. A ainsi été relevé un différentiel d’implantation de 35 cm.

Les maîtres d’ouvrage demandèrent alors la démolition-reconstruction intégrale de l’ouvrage afin d’obtenir la cote altimétrique contractuellement promise. Ce défaut, non réservé à la réception, peu visible pour des profanes, avait été détecté à la suite du dysfonctionnement du réseau d’évacuation d’eaux usées.

Condamné en appel au visa de l’article 1184 du code civil à payer le coût de la démolition-reconstruction du pavillon, le promoteur s’est pourvu en cassation.

La Cour de cassation rejette son pourvoi.

Elle confirme, en effet, la décision des juges d’appel en estimant que la conformité de la construction devait, non seulement être vérifiée par rapport aux dispositions contractuelles mais également par rapport à celles du plan d’occupation des sols et de celles, plus sévères, du règlement de lotissement : « le constructeur de maison individuelle devait, pour exécuter son engagement conformément aux exigences résultant de la convention liant les parties, livrer un ouvrage satisfaisant intégralement aux prescriptions réglementaires et contractuelles […] ».

Un défaut de conformité de faible importance (en l’espèce, une différence d’implantation de 35 cm) et n’étant pas à l’origine du dysfonctionnement du réseau d’évacuation rendant l’ouvrage impropre à sa destination suffit donc pour engager la responsabilité du promoteur et voir celui-ci condamné à assumer la prise en charge financière de la démolition-reconstruction.

Cette solution pouvant paraître sévère n’est pas nouvelle (Cour de Cassation, 3ème Chambre CIvile 11 mai 2005, Bull. civ. III, n° 103). Comme le souligne la doctrine « la sanction du défaut de conformité n’est subordonnée à aucune condition de gravité : tout défaut de conformité même mineur, est sanctionnable même s’il ne compromet pas la solidité du bâtiment, ne le rend pas impropre à sa destination et ne compromet pas la solidité ou le bon fonctionnement des éléments d’équipement »(P. Malinvaud, P. Jestaz, P. Jourdain et O. Tournafond, Droit de la promotion immobilière, 8e éd., Dalloz, coll. »Précis », 2009, n° 344).

On soulignera également que l’arrêt du 6 mai 2009 rappelle la conception extensive que fait la jurisprudence de la notion de document contractuel servant de point de référence à l’examen de la conformité de l’ouvrage (V. à cet égard, Dalloz Action Construction 2007/2008, n° 532.120). En effet, il a été jugé en l’espèce que cette dernière devait être examinée, non seulement au regard des dispositions contractuelles, mais également de celles du plan d’occupation du sol, et, si elles étaient plus restrictives (ce qui était le cas en l’espèce), de celles du règlement du lotissement.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 6 mai 2009 n°08-14505

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