L’existence d’une collusion frauduleuse est constituée et ouvre droit à indemnisation en application du droit de suite à la charge des vendeurs sans garantie de l’acquéreur dès lors que les vendeurs étaient présents lors de la première visite de l’acquéreur et ont néanmoins contracté hors présence de l’agent immobilier.
En l’espèce, les vendeurs d’un bien immobilier ayant confié mandat à l’agence doivent être condamnés à payer à celle-ci le montant de la clause pénale stipulée.
Il apparaît en effet que le couple qui a visité la propriété à vendre par l’intermédiaire de l’agence était constitué du futur acquéreur et de sa compagne, peu important que l’expertise graphologique n’ait pas pu attribuer à l’acheteur la mention « lu et approuvé » ni la signature apposée sur le bon de visite.
Ce dernier, qui a ultérieurement acquis seul la propriété, a en effet dissimulé son identité en se présentant sous le nom de sa compagne, ce qui laisse présumer qu’il a également travesti son écriture et sa signature.
Il en résulte que la vente litigieuse a été réalisée avec un acquéreur qui avait été présenté par l’agence mandataire, ce que les vendeurs n’ignoraient pas puisque plus de deux mois avant la réitération de la vente ils avaient été informés par l’agence que l’acquéreur avait visité le bien par son intermédiaire sous un autre nom.
L’agence se prévaut donc à bon droit de la clause du mandat de vente interdisant de traiter directement ou indirectement avec un acheteur présenté par le mandataire pendant le cours du mandat.
Les vendeurs doivent être déboutés de leur recours en garantie contre l’acheteur au titre de la condamnation prononcée.
En effet, les vendeurs ne peuvent prétendre avoir ignoré que l’acheteur avait visité leur bien par l’intermédiaire de l’agence dès lors qu’il n’ont pas contesté l’affirmation de celle-ci selon laquelle la visite a eu lieu en leur présence tandis que le compromis de vente a été régularisé moins d’un mois après cette visite.
Le témoin affirme en outre que par son aspect physique l’acquéreur, qui est d’une taille et d’une corpulence peu communes, attire l’attention et il ne résulte d’aucune pièce du dossier que les vendeurs ont reçu d’autres visiteurs.
L’existence d’une collusion frauduleuse est ainsi établie et interdit aux vendeurs de se faire garantir de leur propre faute par l’acquéreur.
Cour d’appel de Lyon, Chambre civile 1 A, 30 Novembre 2017 n°15/08891