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Publié le 27 Avr 2009

Condamné à payer les réparations d’un immeuble vendu

Dans le cadre de son obligation d’information, l’agent immobilier commet une faute qui le rend responsable des préjudices résultant des dommages causés à la structure de l’immeuble s’il n’alerte pas les acquéreurs sur l’origine des désordres apparents dont il a eu connaissance.

En l’espèce, les acquéreurs ont acheté le 4 août 2000 de M. Y… et Mme Z…, avec le concours d’un agent immobilier, une maison d’habitation située à Gouvieux.

Le 27 décembre 2000 un arrêté interministériel a déclaré l’état de catastrophe naturelle pour cette commune en raison d’un épisode de sécheresse et de réhydratation, survenu entre janvier 1996 et décembre 1997. Mme Z… a fait une déclaration de sinistre à la société Mutuelle assurance des commerçants et industriels de France (MACIF) et à la société Mutuelle du Mans assurances (MMA) assureurs successifs couvrant le risque catastrophe naturelle.

Les acquéreurs ont, au vu d’un rapport d’expertise judiciaire, assigné leurs vendeurs, l’agent immobilier et les assureurs en réparation de leurs préjudices ;

La Cour de Cassation a validé l’appréciation souveraine des juges du fond qui ont relevé que les acquéreurs n’auraient pas acheté au même prix s’il avaient connu la gravité des désordres.

De plus l’agent immobilier ne contestait pas avoir eu connaissance de la procédure de constatation de catastrophe naturelle en cours et que, compte tenu du lieu de son siège, elle ne pouvait ignorer ni que la maison à vendre se trouvait au centre de la zone particulièrement touchée, ni les conséquences des mouvements de terrain.

La cour d’appel a retenu, à bon droit, que l’agent immobilier devait attirer l’attention des acquéreurs sur l’origine très vraisemblable des fissures apparentes et sur leur gravité potentielle pouvant affecter la structure de l’immeuble, a pu en déduire, sans contradiction, que l’agent immobilier avait commis une faute ayant concouru à la réalisation de l’entier dommage comprenant, notamment, le coût de reprise des désordres, prononcer une condamnation in solidum entre les coobligés et répartir entre eux la charge définitive de la réparation en tenant compte de leurs obligations respectives et de leur degré de responsabilité dans la réalisation des divers chefs de préjudice.

Il résulte de cet arrêt que repose sur l’agent immobilier une obligation d’information. Pour les professionnels, il convient donc de communiquer aux acquéreurs ce type d’information par l’envoi d’une télécopie ou d’un mail, voir d’adresser par lettre recommandée avec avis de réception avec les diagnostics obligatoires toutes les informations connus de l’agent immobilier ou qu’il a pu constater.

L’agent immobilier voit donc son obligation d’information renforcée à toutes les constatations et éléments dont il aurait connaissance concernant le bien vendu.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 avril 2009, n° 07-21910 et 07-21953

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