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Publié le 6 Fév 2010

Compromis de vente immobilière et démarchage

Ne constitue pas un acte de démarchage la transmission, faite au domicile des vendeurs, d’une offre d’achat, par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d’acquéreurs pour le bien considéré.

En l’espèce, les époux Y… avaient confié un mandat de vente sans exclusivité à la société Bilbo Immobilier prévoyant que les biens considérés ne pourraient être présentés à un prix inférieur à 198 000 euros hors frais de négociation. Les époux X… ont formulé une offre d’achat à un prix moindre (187 000 euros « acte en mains », ce qui apparaissait inclure les frais de négociation de 8 135 euros et les frais d’acte estimés à 11 170 euros).

L’agent immobilier a fait accepter aux époux Y à leur domicile le prix net de 167 695 euros. Les époux Y… ont ensuite refusé de régulariser la vente au prix ainsi accepté et ayant vendu le bien aux époux Z… par l’intermédiaire de la société Faudais, les époux X… les ont assignés en paiement de certaines sommes à titre de dédit et de dommages-intérêts.

L’arrêt de la Cour d’appel qui a rejeté les demandes des époux X… a été cassé par la Cour de Cassation aux motifs « que ne constitue pas un acte de démarchage la transmission, faite au domicile des vendeurs, d’une offre d’achat, par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d’acquéreurs pour le bien considéré, la cour d’appel a violé le texte susvisé par fausse application. »

Il est de jurisprudence établie que les dispositions des articles L. 121-21 et suivants du code de la consommation s’applique aux agents immobiliers venant proposer leurs services au domicile des particuliers en vue de la conclusion d’un mandat de vente d’un immeuble, s’agissant d’une offre de prestations de services (V., not., Crim. 12 mars 1984, D. 1985. Jur. 1, note Warembourg-Auque ; Civ. 1re, 26 juin 2001, AJDI 2001. 920 ; Paris, 30 juin 1994, CCC 1994, n° 19, note Raymond ; Paris, 26 févr. 1996, CCC 1996, n° 90, obs. Raymond ; Chambéry, 23 mai 1995, CCC 1996, n° 174, obs. Raymond ; Toulouse, 16 mai 2005, CCC 2005, n° 213, obs. Raymond ; Lyon, 27 oct. 2005, CCC 2006, n° 56, obs. Raymond ; Paris, 29 avr. 2009, RG n° 08/08742, Dalloz jurisprudence).

Il convient de souligner que l’attendu des magistrats suprêmes diffère quelque peu du moyen de cassation ainsi rédigé : « ne constitue pas un acte de démarchage la transmission, même faite à domicile, par un agent immobilier à qui le vendeur a préalablement donné le mandat de vendre son bien, d’une offre d’achat à un prix inférieur« . En fait, cette rédaction était destinée à contrecarrer la solution des premiers juges qui semblaient s’appuyer sur le fait que l’offre d’achat acceptée différait sensiblement des termes du mandat (« le contrat de vente formé au domicile des vendeurs avec une modification d’une des conditions essentielles prévues relève des dispositions des articles L. 121-21 s. du code de la consommation« , peut-on lire dans l’arrêt du 14 janv. 2010). Ainsi, dès lors que les termes du compromis de vente diffèreraient substantiellement de ceux du mandat de vente, le respect des dispositions sur le démarchage lors de la conclusion de ce mandat ne rejaillirait plus sur le compromis de vente qui devrait lui aussi les respecter.

Par ailleurs, il est étonnant que la Cour de Cassation ne prenne pas en compte la différence de prix. Il en résulte que la solution des hauts magistrats doit s’entendre largement : dès lors qu’il y a eu mandat de vente (respectant les règles sur le démarchage), les offres transmises au vendeur en exécution de ce mandat et le compromis de vente par lui signé ne constituent pas des actes de démarchage alors même qu’il y aurait des différences notables entre le mandat et le compromis.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 14 janvier 2010 n° 09-11832

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