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Publié le 18 Sep 2022

Clés de répartition des charges obligatoires

Sans clé de répartition entre les différents locataires et sans clé explicite de la quote-part du preneur, l’énumération des catégories de charges ne constitue pas un inventaire précis et limitatif des catégories de charges imposés par l’article L 145-40-2 du Code de Commerce permettant au preneur d’avoir une visibilité dès la date de conclusion du bail sur les charges qu’il devra assumer.

Pour mémoire, l’article L 145-40-2 du Code de commerce prévoit que :

  • le bail doit contenir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire,
  • le bail doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble,
  • la répartition des charges est déterminée en fonction de la surface exploitée,
  • Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.

En l’espèce, par acte du 10 juillet 2014, un bail en l’état futur d’achèvement avec la société Institut d’ostéopathie de Bordeaux, qui dispense une formation de praticien ostéopathe, portant sur des locaux dépendant de ce pôle, à savoir sur un immeuble à usage de bureaux, R + 4, […] à Bordeaux à édifier, ‘les locaux étant pris en leur état futur d’achèvement au niveau R + 3 d’une surface utile de 1340 m² y compris prorata des parties communes ainsi que neuf emplacements de stationnements’.

Le bail était consenti pour neuf années à compter de la date de constatation de l’achèvement de l’immeuble pour un usage de bureaux, d’enseignement et de consultations médicales.

Le loyer annuel de base était fixé à la somme de 234 600 euros HT. Il était prévu un loyer progressif les trois premières années.

La société Institut d’ostéopathie de Bordeaux ne conteste pas être redevable en sus du loyer et du dépôt de garantie de la taxe foncière, de la taxe d’ordures ménagères et de l’assurance de l’immeuble souscrite par le bailleur.

Concernant la taxe foncière, la taxe d’ordures ménagères et l’assurance du bailleur, elle ne contestait ni le principe de ces charges ni la clé de répartition proposée par le bailleur en première instance. Devant la cour d’appel, elle considère que ces charges ne sont pas justifiées dans leur montant à défaut pour le bailleur de justifier de la clé de répartition.

La Cour rappelle que les dispositions de l’article L 145-40-2 sont d’ordre public et permettent donc d’introduire sans risquer la prescription toute action en réclamation de charge.

Dès lors, la Cour considère que le premier juge a pu juger à bon droit que l’énumération des catégories de charges à la seule charge du preneur, sans aucune clé de répartition entre les différents locataires de l’immeuble, et sans clé explicite de la quote-part du preneur, ne constitue pas un inventaire précis et limitatif au sens de l’article susvisé susceptible de permettre au preneur d’avoir une visibilité dès la date de conclusion du bail sur les charges qu’il devra assumer.

Cependant, dans la mesure où la société locataire n’avait pas en première instance contesté la clé de répartition proposée par le bailleur pour le calcul de sa quote-part au titre de la taxe foncière, de la taxe d’ordure ménagère et de l’assurance, il convient de confirmer la décision du premier juge considérant que ces charges étaient dues et d’actualiser cette somme.

La société bailleresse sera donc déboutée des demandes qu’elle forme au titre des charges locatives, y compris des honoraires de gestion immobilière, dont elle ne justifie pas d’ailleurs qu’ils n’incluent pas des honoraires liés à la gestion des loyers, prohibés par la loi.

Cour d’appel, Bordeaux, 4e chambre civile, 2 Mars 2022 n°18/04413

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