Lorsqu’un bailleur délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial, le locataire dispose en principe d’un délai d’un mois pour régler les loyers visés ou solliciter des délais de paiement sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Toutefois, l’absence de demande de délais dans ce délai d’un mois n’empêche pas le locataire d’invoquer une exception d’inexécution pour contester l’acquisition de la clause résolutoire.
Le juge doit alors examiner le bien-fondé de ce moyen, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.
1. Textes applicables
Article L. 145-41 du Code de commerce
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
Ce texte encadre la mise en œuvre de la clause résolutoire dans les baux commerciaux. Il impose un délai d’un mois après commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre les effets de la clause s’il accorde des délais de paiement.
Article 1219 du Code civil
« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »
Ce texte consacre l’exception d’inexécution. En matière de bail commercial, il permet au locataire, dans certaines circonstances, de suspendre le paiement des loyers si le bailleur manque gravement à ses propres obligations.
Synthèse des textes applicables
Ces deux textes poursuivent des logiques différentes. L’article L. 145-41 du Code de commerce organise les conditions d’acquisition et de suspension de la clause résolutoire en cas de mise en oeuvre.
L’article 1219 du Code civil permet, quant à lui, au locataire de soutenir que le non-paiement du loyer est justifié par un manquement suffisamment grave du bailleur.
La décision du 5 mars 2026 rappelle précisément que ce second mécanisme peut être invoqué indépendamment d’une demande de délais présentée dans le mois du commandement.
2. Jurisprudence applicable
Selon la jurisprudence la plus récente:
- Le locataire commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour suspendre le paiement de ses loyers lorsque les locaux sont rendus impropres à l’usage prévu par le bail, sans qu’une mise en demeure préalable du bailleur soit nécessaire (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005)
- L’exception d’inexécution ne peut toutefois être retenue que si le manquement du bailleur est suffisamment grave et affecte réellement l’usage des locaux ; une simple gêne ou des désordres insuffisamment caractérisés ne suffisent pas (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.901)
- À l’inverse, lorsque le locataire n’établit pas avoir été empêché d’exploiter effectivement son fonds de commerce dans les lieux loués, il ne peut utilement opposer une exception d’inexécution pour faire obstacle à la clause résolutoire, CA Bordeaux, 2 juillet 2025, n° 24/04664,
- Enfin, la suspension des effets de la clause résolutoire au titre de l’article L. 145-41 du Code de commerce suppose une demande de délais de paiement ; à défaut, le juge ne peut pas suspendre d’office la clause, ce qui distingue clairement ce mécanisme de l’exception d’inexécution, (Cour d’appel, Bourges, 1re chambre, 5 Septembre 2025 n° 24/01146)
Il résulte de ce qui précède que la demande de délais de paiement et l’exception d’inexécution sont deux voies distinctes : la première tend à obtenir un échelonnement de la dette locative, tandis que la seconde conteste le bien-fondé même du paiement exigé en raison d’un manquement grave du bailleur.
3. Faits et procédure
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 5 mars 2026, un bailleur avait délivré à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison d’impayés de loyers.
Le locataire n’ayant pas réglé les sommes réclamées dans le délai d’un mois, le bailleur l’a assigné afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Pour sa défense, le locataire a invoqué une exception d’inexécution, en soutenant que le bailleur avait lui-même manqué à ses obligations.
Les juges du fond ont écarté ce moyen au motif que le locataire n’avait pas demandé en justice des délais de paiement dans le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce.
Le locataire s’est pourvu en cassation.
4. Solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse la décision.
Elle juge que lorsque le locataire, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire pour non-paiement de loyers, invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement fondé sur l’article L. 145-41 du Code de commerce.
5. Analyse de la décision
La décision est importante car elle clarifie l’articulation entre deux mécanismes souvent confondus en pratique.
La demande de délais de paiement prévue par l’article L. 145-41 du Code de commerce suppose que le locataire reconnaisse en substance l’existence de la dette, tout en sollicitant un échelonnement pour éviter les effets de la clause résolutoire.
L’exception d’inexécution obéit à une logique différente. Le locataire ne demande pas un délai pour payer ; il soutient que le bailleur a lui-même manqué à ses obligations, de sorte que le paiement des loyers pouvait être suspendu.
La Cour de cassation rappelle donc que l’absence de demande de délais dans le mois du commandement ne fait pas obstacle à l’examen de ce moyen de défense.
Autrement dit, le juge ne peut pas constater automatiquement l’acquisition de la clause résolutoire sans rechercher si l’exception d’inexécution invoquée est fondée.
La portée pratique de la décision est nette : elle confirme que la clause résolutoire, même lorsqu’elle est régulièrement mise en œuvre, reste soumise au contrôle du juge lorsque le locataire invoque un manquement grave du bailleur.
Conclusion
Par cet arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation affirme clairement que l’exception d’inexécution peut être invoquée pour contester l’acquisition d’une clause résolutoire, même lorsque le locataire n’a pas demandé de délais de paiement dans le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce.
La décision distingue utilement deux mécanismes de défense différents et rappelle que l’application de la clause résolutoire demeure soumise à un contrôle concret du juge sur les obligations respectives des parties.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 5 mars 2026, n° 24-15.820
FAQ
Le locataire doit-il forcément demander des délais de paiement dans le mois du commandement ?
Non. Il peut aussi invoquer une exception d’inexécution pour contester l’acquisition de la clause résolutoire.
La demande de délais et l’exception d’inexécution ont-elles le même objet ?
Non. La demande de délais vise à obtenir un échéancier de paiement. L’exception d’inexécution consiste à soutenir que le bailleur a lui-même manqué à ses obligations.
Le juge peut-il écarter l’exception d’inexécution au seul motif qu’aucune demande de délais n’a été formée dans le mois ?
Non. C’est précisément ce que refuse la Cour de cassation dans l’arrêt du 5 mars 2026.
L’exception d’inexécution permet-elle toujours d’éviter la clause résolutoire ?
Non. Elle suppose que le manquement invoqué contre le bailleur soit suffisamment grave.