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Publié le 5 Nov 2023

Clause résolutoire et mauvaise foi du bailleur

Le bail commercial est résilié, même en cas de mauvaise foi du bailleur, lorsque le preneur à bail commercial ne respecte pas les délais accordés par une ordonnance de référé définitive ayant suspendu les effets de la clause résolutoire.

Pour mémoire, l’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que:

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En d’autres termes, dès lors que des délais ont été accordés par le juge suspendant les effets de la clause résolutoire, la résiliation du bail commercial intervient automatiquement si le preneur ne respecte pas scrupuleusement les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bailleur a consenti, le 19 janvier 2018, un bail commercial à un locataire.

Une ordonnance de référé du 22 octobre 2019, a, d’une part, constaté, à effet du 1er janvier 2019, l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, d’autre part, prononcé l’expulsion de la locataire, à laquelle un délai pour se libérer du paiement de l’arriéré locatif en vingt-quatre mensualités a été accordé avec suspension des effets de la clause résolutoire, sauf reprise immédiate de ceux-ci à défaut de paiement de l’arriéré ou d’un loyer à son terme selon l’échéancier fixé.

Après délivrance, le 10 avril 2020, d’un commandement de quitter les lieux pour le 18 avril 2020, la locataire a été expulsée le 28 juillet 2020.

La locataire, soutenant qu’ayant payé l’arriéré de loyer dans le délai de vingt-quatre mois qui lui avait été imparti, la clause résolutoire était réputée n’avoir jamais joué, a saisi le juge de l’exécution.

Pour dire que la clause résolutoire doit être réputée ne pas avoir joué, la cour d’appel a retenu, qu’au regard du solde minime restant dû par rapport à l’importance de la dette initiale et du versement par la locataire de 20 000 euros en huit mois quand l’ordonnance de référé lui avait octroyé vingt-quatre mois pour apurer sa dette, la bailleresse a invoqué de mauvaise foi le jeu de la clause résolutoire, en sorte qu’elle doit être considérée comme n’ayant pas joué.

La Cour de Cassation censure cette analyse et rappelle le droit applicable.

En effet, il résulte de l’article L 145-41 du Code de Commerce que lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle.

Ainsi, tout en constatant que la locataire n’avait pas respecté les délais de paiement accordés par l’ordonnance du 22 octobre 2019, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 26 octobre 2023 n° 22-16.216

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