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Publié le 9 Jan 2022

Clause d’exonération de responsabilité réputée non écrite

Doit être réputée non écrite, la clause interdisant tout recours du preneur contre le bailleur en cas d’interruption même prolongée de l’eau, du gaz, de l’électricité, du chauffage et de toute source d’énergie et en cas de troubles apportés à la jouissance par un tiers.

Pour mémoire, l’article 1170 du Code Civil dispose que:

« Toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite. »

En d’autres termes, une clause qui neutralise totalement l’engagement essentielle du bailleur vis à vis du Preneur doit être réputée non écrite.

En l’espèce, la cour d’appel de Versailles a considéré que la clause interdisant tout recours du preneur contre le bailleur en cas d’interruption même prolongée de l’eau, du gaz, de l’électricité, du chauffage et de toute source d’énergie et en cas de troubles apportés à la jouissance par un tiers doit être réputée non écrite, par application de l’article 1170 du Code civil, car elle vide le contrat de sa substance.

Les travaux réalisés dans le centre commercial sont le fait du bailleur et d’autres propriétaires de locaux.

Il résulte des différents constats d’huissier que les locataires sont soumis à de nombreux désordres du fait des travaux (chauffage insuffisant dans les parties communes et les locaux, absence de nettoyage des poussières générées par les travaux, limitation de l’accès à certaines parties du centre commercial aboutissant à une situation d’enclave de plusieurs commerces, dont celui du preneur, condamnation d’un monte-charge, de deux escalators et d’un quai de déchargement).

Le préjudice subi par le preneur correspond à la perte du fonds de commerce, évalué à 133 410 euros, et à la perte d’exploitation depuis 2016, évaluée à 55 403 euros.

Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 9 Septembre 2021 n°19/08058

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