Après un cambriolage, le bailleur n’est pas automatiquement responsable du vol ou de toutes les dégradations commises par l’auteur de l’effraction. Il demeure cependant tenu d’effectuer les réparations non locatives nécessaires pour rendre le logement accessible, clos, alimenté en eau et conforme aux critères de décence. S’il s’abstient d’intervenir, il peut être condamné à réparer le préjudice de jouissance subi par le locataire.
1 Les règles de droit applicables
1.1 Le locataire répond en principe des dégradations
L’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de répondre des dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. La même présomption résulte de l’article 1732 du code civil.
Le locataire échappe toutefois à cette responsabilité s’il établit que les dommages proviennent d’un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Un dépôt de plainte, des photographies, un constat de commissaire de justice et les éléments de l’enquête permettent de matérialiser l’effraction et l’intervention d’un tiers.
L’arrêt du 3 septembre 2026 ne renverse pas, de manière générale, la charge de cette preuve. Il valide l’appréciation des éléments du dossier par les juges du fond, qui avaient retenu l’existence d’un cambriolage et l’absence de lien entre les locataires et les auteurs des dégradations.
1.2 Il faut distinguer réparations locatives et non locatives
Le locataire assume l’entretien courant et les menues réparations définies par le décret du 26 août 1987. Ce texte mentionne notamment certaines menues réparations de portes, serrures et vitres. Cette liste ne signifie cependant pas que toute porte fracturée ou toute fenêtre détruite est nécessairement à la charge du locataire : la nature, l’ampleur, la cause et le coût des travaux doivent être examinés.
Les travaux qui dépassent l’entretien courant et les menues réparations sont des réparations non locatives. Dans l’arrêt commenté, les dommages affectaient les portes et fenêtres, l’accès au logement et une canalisation d’eau potable. Leur importance, qui imposait l’intervention de l’assureur de la commune, permettait de les qualifier de non locatifs.
1.3 Le bailleur doit entretenir et maintenir un logement décent
Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit délivrer un logement décent, assurer la jouissance paisible, entretenir les locaux en état de servir à l’usage convenu et effectuer toutes les réparations autres que locatives. L’article 1720 du code civil pose la même obligation générale d’entretien.
Un logement dont le clos n’est plus assuré ou qui n’est plus alimenté en eau ne répond plus aux exigences essentielles de décence. Après avoir été informé du sinistre, le bailleur doit donc prendre les mesures conservatoires puis définitives nécessaires, sans attendre passivement l’issue des échanges entre assureurs.
1.4 Le trouble causé par un tiers et l’obligation de réparer sont distincts
L’article 1725 du code civil dispense le bailleur de garantir le locataire contre les voies de fait commises par un tiers. Le bailleur n’a donc pas, par principe, à indemniser le vol des effets personnels ou le trouble résultant directement du cambriolage.
Cette règle n’efface toutefois pas son obligation autonome d’entretien. Le fait qu’un tiers soit à l’origine des dommages ne l’autorise pas à laisser durablement le logement sans fermeture, sans accès ou sans eau. La répartition des garanties entre assureurs est également distincte de la répartition légale des obligations entre bailleur et locataire.
2 La jurisprudence applicable
La distinction entre le trouble initial et l’obligation de réparer est ancienne. La Cour de cassation a jugé qu’un bailleur restait tenu de réparer les canalisations détériorées par un incendie causé par des tiers, après que son absence d’intervention pendant au moins un mois avait provoqué une inondation du logement : Cass. 3e civ., 25 février 2004, n° 02-10.085.
De même, lorsque la cause d’un dégât des eaux était étrangère mais que le plafond de la salle de bains s’était effondré, l’inaction du bailleur pendant plus de trois mois, sans même travaux provisoires, a caractérisé un manquement à l’obligation d’entretien : Cass. 3e civ., 20 janvier 2009, n° 07-19.544.
La solution a été formulée de manière particulièrement nette en 2015 : l’absence d’obligation de garantir les voies de fait d’un tiers ne dispense pas le bailleur d’exécuter les réparations non locatives nécessaires pendant le bail : Cass. 3e civ., 8 octobre 2015, n° 14-20.345. Cette décision a déjà été commentée sur le site du cabinet.
Une décision doit néanmoins être signalée. En 2011, la Cour de cassation a refusé de mettre à la charge du bailleur le remboursement d’une serrure dans laquelle un tiers inconnu avait introduit de la colle, ainsi que l’indemnisation de la nuit passée hors du logement : Cass. 3e civ., 2 février 2011, n° 09-72.874. Cette décision sanctionnait la mise à la charge du bailleur du trouble directement causé par le tiers, sans faute distincte établie.
Il n’existe donc pas de contradiction avec l’arrêt du 3 septembre 2026. Celui-ci ne condamne pas la commune parce qu’un cambriolage a eu lieu, mais parce qu’elle a ensuite laissé perdurer des désordres non locatifs rendant le logement indécent. La même distinction ressort d’une décision relative à un vol après évacuation d’un immeuble, commentée dans l’article Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1re et 8e chambres réunies, 19 Juillet 2023 n°22/00270.
Enfin, la preuve des dégradations reste déterminante. Un procès-verbal d’expulsion dressé par un commissaire de justice peut être discuté contradictoirement et servir de preuve : Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-22.498, décision également analysée sur le site.
3 Les faits et la procédure
Des époux louaient un logement appartenant à une commune. Ils l’avaient quitté temporairement avant qu’un cambriolage ne soit commis le 13 décembre 2020. Des portes et fenêtres avaient été dégradées.
Un constat de commissaire de justice du 29 juin 2021 établissait également que l’accès à l’habitation était rendu impossible par la présence d’un arbre couché sur la voie et qu’une canalisation alimentant le logement en eau potable avait été détruite.
Les locataires ont assigné la commune afin d’obtenir les travaux de reprise, l’indemnisation de leurs préjudices et l’autorisation de consigner les loyers. La commune a demandé reconventionnellement la résiliation du bail pour défaut de paiement et manquement à l’occupation paisible.
La cour d’appel de Nîmes a condamné la commune à indemniser les préjudices de jouissance et moral des locataires. La commune a formé un pourvoi en soutenant notamment que la cour d’appel avait inversé la charge de la preuve et négligé le départ temporaire des locataires.
4 La solution et son analyse
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle approuve les juges du fond d’avoir retenu que l’importance et le coût des travaux, impliquant l’intervention de l’assureur de la commune, révélaient des réparations non locatives.
Elle relève ensuite qu’aucun lien précis n’était établi entre les locataires et les auteurs des dégradations. Les juges pouvaient donc considérer que les dommages ne provenaient pas des personnes de leur maison. Cette appréciation est liée aux preuves particulières du dossier et ne dispense pas, dans un autre litige, le locataire de documenter l’effraction et l’intervention d’un tiers non introduit dans les lieux.
Surtout, les locataires ne pouvaient plus réintégrer le logement : l’alimentation en eau n’était pas rétablie et le clos n’était plus assuré. Le logement était ainsi indécent. En s’abstenant de réparer les portes et fenêtres, de rétablir l’accès et l’eau potable, la commune avait manqué à son obligation d’entretien.
Le fait générateur de la condamnation n’est donc pas le cambriolage lui-même, mais la carence postérieure du bailleur. Cette carence a prolongé l’impossibilité d’occuper le logement et causé un préjudice de jouissance indemnisable.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 septembre 2026, n° 24-12.208
5 Ce qu’il faut retenir
Après un cambriolage, la question n’est pas seulement de savoir qui a causé les dommages. Il faut aussi déterminer leur nature et les diligences accomplies après le sinistre. Le bailleur n’est pas le garant général des voies de fait commises par des tiers, mais il reste tenu des réparations non locatives et du maintien d’un logement décent. Son inertie peut engager sa responsabilité et l’obliger à indemniser la perte de jouissance.
Questions fréquentes
Qui doit payer une porte fracturée après un cambriolage ?
La réponse dépend de l’ampleur des travaux et de leur qualification. Une réfection lourde nécessaire au clos du logement peut relever du bailleur, tandis qu’une menue réparation ou certaines garanties d’assurance peuvent relever d’un autre régime.
Le bailleur doit-il indemniser les objets volés ?
En principe non. Il n’est pas garant des voies de fait commises par un tiers. Le locataire doit déclarer le vol à son assureur et agir, lorsque cela est possible, contre l’auteur. Une faute propre du bailleur peut toutefois modifier l’analyse.
Le locataire doit-il prouver le cambriolage ?
Oui. Il doit établir que les dégradations ont été causées par un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, notamment par la plainte, les constatations matérielles, les photographies et le constat d’un commissaire de justice.
Le bailleur peut-il attendre la réponse de son assureur ?
Il peut organiser la prise en charge assurantielle, mais il doit parallèlement mettre en œuvre les mesures urgentes nécessaires à la sécurité, au clos, à l’accès et à la décence du logement.
Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer ?
Il ne doit pas suspendre unilatéralement le paiement. Une consignation ou une réduction du loyer doit être obtenue dans un cadre amiable sécurisé ou sur autorisation du juge.
L’absence temporaire du locataire supprime-t-elle les obligations du bailleur ?
Non, mais le locataire doit informer utilement le bailleur de son départ temporaire et des conditions d’accès ou de surveillance. Cette information peut être décisive dans l’analyse des responsabilités.