Dans la catégorie :
Publié le 5 Déc 2008

Bureaux et droit au bail

Aucun professionnel n’aurait risqué de soutenir, il y a encore quelques temps, qu’un droit au bail pouvait être perçu suite à la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement avec indemnité d’éviction concernant des bureaux.

Toutefois, il faut savoir saluer les révolutions audacieuses lorsqu’elles commencent à faire leur apparition.

En effet, plusieurs décisions rendues à différents niveaux (TGI, Cour d’appel et Cour de Cassation) commencent à ouvrir la porte et à accepter la réalité qu’il existe une différence entre la valeur de renouvellement du bail et la valeur locative des nouveaux locaux.

En effet, je vous cite in extenso un décision du 20 septembre 2005 n°04-16976 de la 18ème Chambre du TGI de Paris qui est la chambre spécialisée dans le calcul de l’indemnité d’éviction.

Cela concerne « un local commercial à destination de bureaux commerciaux pour son activité –prestation de service- matériel industriel, situé au 10ème étage de l’immeuble situé 114, rue Cardinet 75017. »

Le TGI pour accorder un droit au bail, motive sa décision comme il suit :

« Attendu que la SA FONCIERE DES HAUTS DE SEINE conteste le principe d’une indemnité d’éviction due au titre de la valeur du droit au bail s’agissant de locaux à usage exclusif de bureaux pour lesquels les prix du marché seraient équivalents au prix du loyer du bail renouvelé ; que cependant même si en cas de renouvellement le loyer n’aurait pas été plafonné compte tenu de l’usage exclusif de bureaux, la valeur du droit au bail n’est pas nulle dans la mesure où il est établi qu’un loyer en renouvellement même non soumis au plafonnement n’est jamais absolument égal au loyer négocié pour le local proposé sur le marché, l’éviction entraîne la perte du droit au bail qui doit dès lors être indemnisé. »

De plus, la 16ème chambre de la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 20 juin 2007 a reconnu l’existence d’une différence entree la valeur locative en renouvellement et la valeur locative de marché.

Enfin, cette position vient à nouveau d’être entériné par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 12 novembre 2008 n°07-19092. Cet arrêt précise, concernant des bureaux, que :

 » il existait une différence entre la valeur locative en renouvellement et la valeur locative du marché pour une première location, la cour d’appel, qui, sans se contredire et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement retenu que le montant de l’indemnité d’éviction due au Crédit lyonnais correspondait à cette différence entre le loyer de renouvellement théorique du bail et la valeur locative du marché, a légalement justifié sa décision.  »

N’hésitez pas à nous faire part de vos commentaires professionnels sur ces décisions.

Les derniers articles

Bail commercial

Bail commercial : Conditions de fixation judiciaire du loyer binaire

Dorénavant, pour la fixation judiciaire du loyer minimum garanti d’un loyer binaire, le juge doit rechercher dans la commune intention des parties la volonté commune ...
Lire la suite →
Agent immobilier

Agent immobilier : Droit de préemption et honoraires de l’agent immobilier

Dans le cadre d’une vente, la commune qui préempte doit les honoraires de l’agent immobilier, peu importe si ce dernier est l’associé du vendeur. Pour ...
Lire la suite →
Bail commercial

Bail commercial : délai de requalification d’un bail dérogatoire et fraude

En cas de fraude (signatures successives de baux dérogatoires), le délai légal de deux ans pour demander la requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial ...
Lire la suite →