Le locataire ne peut prétendre à une indemnisation pour trouble de jouissance dès lors que le bail n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 et qu’il comporte une clause de souffrance dans laquelle il renonce à toute indemnité ou diminution de loyer, et ce même si les travaux ont duré plus d’un an.
C’est en vain que la société locataire invoque les dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 , réputant non écrite la clause interdisant au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque celui-ci réalise des travaux d’une durée de plus de vingt et un jours.
En effet, la société bailleresse fait, à juste titre, valoir que le bail litigieux a été conclu sous le régime du Code civil et non sous celui de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, texte qui ne s’impose pas s’agissant de la location donnée à une personne morale comme c’est le cas en l’espèce.
C’est en vain que la société locataire demande une indemnisation pour les troubles de jouissance subis pendant les importants travaux réalisés par le bailleur sur l’ensemble immobilier (travaux de couverture, ravalement des façades et remplacement des menuiseries extérieures).
En effet, une clause particulière du contrat de bail informe avec précision la locataire des travaux projetés et cette clause stipule que « de convention expresse et déterminante du présent bail, le preneur souffrira les travaux, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, quelle que soit la durée des travaux ».
Si une telle clause ne peut décharger le bailleur de toute responsabilité notamment si le trouble causé est anormal et excède ce qui a été raisonnablement prévu par les parties, en l’espèce, le preneur ne démontre pas qu’au regard de l’importance de ces travaux dont la nécessité n’est pas contestée, le bailleur aurait fait preuve de négligence, que ce soit quant à l’information de ses locataires ou bien quant aux contraintes imposées aux entreprises intervenant sur ce chantier.
De plus, pour tenir compte de la longue durée des travaux, le bailleur a consenti une réduction de loyer de 5 pour-cent, puis de 10 pour-cent.
Cette réduction de loyer est de nature à indemniser le trouble subi par le preneur.
Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 4, 21 Mai 2019 – n° 18/01990