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Publié le 19 Nov 2023

Bail mixte et décence

Le bail qui porte sur une maison à usage de commerce et d’habitation est soumis en son intégralité au statut des baux commerciaux et même si le logement est soumis aux règles de la décence locative, ce ne sont pas pas les critères du logement décent prévus par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui sont applicables.

Le bail litigieux porte sur une maison à usage de commerce et d’habitation, l’acte de cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail.

Dans ces conditions, la location présente pour le tout un caractère commercial et est assujettie au statut des baux commerciaux ; le logement devant être considéré comme exclusivement destiné à faciliter l’exploitation de l’entreprise.

La cotitularité du bail prévue par l’article 1751 du Code civil ne s’applique donc pas. Les demandes formées par l’épouse du preneur se heurtent donc à une fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir.

Les bailleurs de locaux commerciaux constitués d’une partie habitation, loués en vertu d’un bail mixte, sont également soumis aux règles de la décence locative pour la partie habitation qui est effectivement occupée par le preneur à titre à titre d’habitation principale.

Toutefois, le bail étant pour le tout soumis au statut des baux commerciaux, le preneur ne peut fonder ses demandes à l’égard du bailleur sur les critères du logement décent prévus par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

En effet, s’il est exact que s’agissant d’une obligation d’ordre public, les bailleurs de locaux commerciaux constitués d’une partie habitation (dits baux mixtes) sont également soumis aux règles de la décence locative pour la partie habitation qui est effectivement occupée par le preneur à titre à titre d’habitation principale, la cour relève que l’article 1719 du code civil, dans sa version applicable lors de la conclusion du bail, ne mentionnait pas l’obligation de décence du logement, celle-ci ayant été ajoutée par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques du logement décent.

Or, s’il est prévu dans la loi n°89-402 du 6 juillet 1989, en son article 41-1, que ces dispositions s’appliquent immédiatement pour les locaux loués soumis à cette loi, y compris les baux en cours, aucune disposition n’est prévue pour les autres baux, étant rappelé que pour les baux portant sur une maison à usage de commerce et d’habitation, la location présente pour le tout un caractère commercial et est assujettie au statut des baux commerciaux et non à la loi du 6 juillet 1989.

Les demandes au titre de l’installation d’un système de chauffage, de réfaction des menuiseries, de mise en conformité de l’installation électrique et de l’installation de gaz doivent être rejetées.

Cour d’appel, Douai, 2e chambre, 1re section, 19 Octobre 2023 n°18/01923

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