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Publié le 24 Mar 2024

Bail d’habitation : Inopposabilité du bail signé par un indivisaire

Le bail d’un bien indivis à usage d’habitation, consenti par un indivisaire titulaire de moins des deux tiers des droits indivis n’est pas nul. Il est seulement inopposable aux autres indivisaires et son efficacité est subordonnée au résultat du partage.

Pour mémoire, selon l’article 815-3, 4°, du Code civil, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, conclure ou renouveler des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

De plus, il résulte de l’article 883 du code civil que le bail d’un bien indivis à usage d’ habitation , consenti par un indivisaire titulaire de moins des deux tiers des droits indivis n’est pas nul. Il est seulement inopposable aux autres indivisaires et son efficacité est subordonnée au résultat du partage.

En l’espèce, le 21 octobre 1988, [J] [I] et Mme [D] ont acquis indivisément par moitié une maison d’habitation.

Leur mariage, célébré en 1994, a été dissous par un jugement de divorce du 26 juin 2001.

[J] [I] est décédé le 16 mars 2017, en laissant pour lui succéder notamment quatre enfants nés de son union avec Mme [D], [A], [M], [R] et [E].

Soutenant que M. [F] et Mme [Y], son épouse, étaient occupants sans droit ni titre de la maison indivise, Mme [D], Mmes [M] et [R] [I] et MM. [A] et [E] [I] les ont assignés en expulsion.

M. [C] a été appelé à l’instance, en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de M. [F].

La société [N] et associés est intervenue volontairement à l’instance, en sa qualité de mandataire successoral de la succession de [J] [I].

Pour déclarer nul le bail signé entre M. et Mme [F] et M. [U], représentant [J] [I], l’arrêt retient que Mme [D], titulaire de la moitié des droits indivis sur la maison d’habitation donnée à bail, n’a pas consenti à la conclusion de cette convention ni ne l’a ultérieurement ratifiée.

La Cour de Cassation censure cette analyse.

En effet, comme indiqué ci-avant le bail d’un bien indivis à usage d’habitation, consenti par un indivisaire titulaire de moins des deux tiers des droits indivis n’est pas nul. Il est seulement inopposable aux autres indivisaires et son efficacité est subordonnée au résultat du partage.

Cour de cassation, 1re chambre civile, 6 Mars 2024 n° 22-11.129

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