Le juge doit fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux. L’indexation de l’indemnité s’impose car elle seule permet une réparation intégrale du préjudice subis par le propriétaire.
Indexation : Garantie d’une Réparation Intégrale
L’indexation de cette indemnité d’occupation est indispensable pour assurer une réparation complète du préjudice subi par le propriétaire. Cette indemnité trouve son fondement dans l’article 1240 (ancien article 1382) du Code civil, reposant sur la faute délictuelle de l’occupant qui se maintient sans droit ni titre.
Double Nature de l’Indemnité d’Occupation
L’indemnité d’occupation vise à réparer le préjudice total causé par la privation du bien, avec une nature à la fois compensatoire et indemnitaire. Elle permet notamment de compenser les pertes locatives du propriétaire, tout en respectant le principe fondamental de réparation intégrale. Ce principe exige de replacer la victime dans une situation identique à celle qu’elle aurait connue si le dommage ne s’était pas produit, sans gain ni perte.
Position de la Cour de Cassation
La Cour de cassation, dans un avis du 4 juillet 2017 (n° 17-70.008), a précisé que :
« Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant de l’indemnité due par un occupant sans droit ni titre. Ils peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités nécessaires, notamment une indexation. »
Cas d’espèce : Rejet d’une Indemnité Fixe
Dans le cas étudié, la clause résolutoire avait entraîné la résiliation du bail. Le tribunal avait fixé une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et aux charges en vigueur au moment de l’impayé, sans prévoir d’indexation ni tenir compte des variations de charges.
Le bailleur a légitimement contesté cette décision, estimant que l’indemnité ne pouvait être fixe. En effet, des charges fluctuantes, telles que les consommations d’eau, impliquent des ajustements réguliers. Ainsi, le juge aurait dû intégrer ces fluctuations dans le calcul de l’indemnité, conformément aux montants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Conclusion
L’indemnité d’occupation doit être indexée et refléter les loyers et charges réels pour respecter le principe de réparation intégrale. Ignorer les variations de charges constitue une erreur, au détriment du propriétaire, qui est en droit de réclamer une indemnisation complète de son préjudice.
Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 3, 19 Septembre 2024 n° 22/12763