En matière de bail d’habitation, en cas de réalisation de travaux sans autorisation du bailleur, ce dernier peut exiger soit la démolition par le preneur soit se faire autoriser par justice à exécuter lui-même l’obligation si la remise en l’état est seulement partielle.
Pour mémoire, l’article 7 f) de la loi n°89- du 6 juillet 1989 prévoit que
« Le locataire est obligé
(…)
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. »
En d’autres termes, à la différence des simples aménagements, les transformations doivent être autorisées par le propriétaire. Le locataire n’est pas libre de les réaliser ; il lui faut » l’ accord écrit « du bailleur.
LA jurisprudence considère que constitue des transformations illicites si elles ont été faites sans autorisation du Bailleur :
- Le percement des gros murs, démolir un mur porteur ( CA Chambéry, 29 sept. 2020, n° 18/01615 )
- l’aménagement des chambres de bonne en un espace de vie unique, modifiant par là même la configuration des lieux loués et la disposition des parties communes par rapport aux parties privatives ( CA Paris, 6e ch. C, 22 janv. 2008, n° 07/07027).
- Le fait d’abattre une cloison pour réunir deux appartements mitoyens, même si cette transformation est réversible ( CA Paris, 4e ch., 31 mai 2011, n° 10/09024 ) ou pour créer une cuisine ( CA Limoges, 12 mai 2021, n° 19/01127 ).
En l’espèce, le locataire était averti de ses obligations, puisque le bail stipulait que tout agrandissement ou construction était strictement interdit, sous peine de résolution dudit bail.
Malgré cela, la maison individuelle louée a été agrandie sans autorisation, si bien que la société d’habitation à loyer modéré, bailleresse, avait mis en demeure le locataire de démolir la construction et de remettre les lieux dans leur état initial.
La démolition a finalement été autorisée par jugement.
Quid lorsque cette obligation n’est que partiellement exécutée ?
En application de l’ancien article 1144 du Code civil, applicable à l’espèce, la cour d’appel saisit par le bailleur a autorisé ce dernier à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur.
On rappellera que l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats est venue modifier le régime juridique de cette action, en disposant – dans le nouvel article 1222 du Code civil – que le créancier n’a plus en principe à demander une autorisation judiciaire pour agir à la place du débiteur.
Il lui suffit de mettre en demeure le débiteur, après quoi, il a le droit de faire exécuter lui-même l’obligation, « dans un délai et à un coût raisonnables » précise le texte.
Néanmoins, dans le cas particulier où il s’agit de faire « détruire ce qui a été fait en violation » de l’obligation, comme dans le cas présent, il est nécessaire d’obtenir une autorisation préalable du juge.
Cour d’appel, Saint-Denis (Réunion), Chambre civile, 28 Février 2025 n° 23/00304