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Publié le 12 Mai 2024

Bail d’habitation : Congé pour vente et indemnisation du Bailleur

En matière de bail d’habitation, suite à un congé pour vente, le locataire doit indemniser le bailleur qui subit un préjudice résultant du refus du locataire de le laisser rentrer dans les lieux pour réaliser des visites faisant ainsi obstacle à une quelconque vente de cet appartement. De plus, le prix de vente supérieure de 6,2% au-dessus du prix du marché n’est pas excessif.

En l’espèce, un congé pour vendre a été délivré le 23 mai 2017.

Le bailleur verse aux débats dix-neuf références de vente entre les mois de janvier et octobre 2017, de logements d’une superficie comparable situés à moins de 500 mètres du logement litigieux et dont la moyenne du prix par mètre carré s’élève à 9 413 euros, soit une différence avec le prix proposé dans le congé de 6,2%.

Il ne peut être considéré que le prix mentionné dans le congé serait dissuasif, destiné à faire obstacle au droit de préemption du locataire et, partant, susceptible d’être jugé frauduleux.

Il en va d’autant plus ainsi que le bailleur démontre avoir mis en vente auprès de deux agences immobilières ce logement, démarches qui n’ont pu aboutir en raison de l’obstruction du preneur lequel en a refusé l’accès malgré les demandes réitérées des agences immobilières et du bailleur.

L’absence d’intention de vendre du bailleur n’est donc pas caractérisée. Le locataire est donc sans droit ni titre depuis le 29 décembre 2017 et son expulsion doit être ordonnée.

La demande d’indemnisation formée par le bailleur est bien fondée.

Il est en effet établi que le preneur a refusé l’accès à son logement pour permettre aux potentiels acheteurs de le visiter ce qui faisait obstacle à une quelconque vente de cet appartement.

Cette faute a causé un incontestable préjudice au bailleur qui sera justement réparé par des dommages et intérêts de 10 000 euros.

La demande d’indemnisation formée par le preneur, pour préjudice de jouissance, doit être rejetée. Non seulement la réalité des troubles n’est pas établie, mais encore le refus réitéré par le preneur de laisser pénétrer dans son logement les entreprises mandatées par le bailleur suffit à considérer que la demande de dommages intérêts pour le préjudice de jouissance allégué ne peut être accueillie.

Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 4, 23 Avril 2024 n° 21/13702

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