En matière de bail d’habitation et d’impayés de loyers, le défaut répété de paiement aux termes convenus peut constituer un motif légitime et sérieux d’un congé, et ce même si la locataire est à jour du paiement de ses loyers et charges lors de l’audience de plaidoiries.
Pour mémoire, l’article 15, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
Il appartient au bailleur de prouver qu’à la date du congé pour motif légitime et sérieux, il pouvait justifier d’un intérêt légitime, né et actuel à délivrer ce congé.
Il y a lieu de rappeler que l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations peut constituer un motif légitime et sérieux du congé même si elle a cessé à la date de délivrance du congé, étant rappelé à cet égard qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges récupérables est la première obligation du locataire.
La jurisprudence considère que :
- le comportement fautif du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux même s’il a cessé au jour de la délivrance du congé si le locataire ne paye pas régulièrement ses loyers et s’il n’est pas assuré. (Cass. 3e civ., 17 mai 2006, n° 05-14.495)
- le congé délivré par le bailleur en raison des retards systématiques dans le paiement des loyers par les locataires constitue un motif légitime et sérieux justifiant le congé. (Cour d’appel de Paris, 22 octobre 2015, n° 13/16861)
- est valide le congé délivré par les bailleurs en raison des retards de paiement chroniques de la locataire, malgré la régularisation tardive de sa situation. (Cour d’appel d’Amiens, n° 14/03826)
Le Bailleur dispose d’une option procédurale lui permettant soit de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, soit d’assigner en résiliation du bail. La différence réside dans le fait que dans le cas d’une action en résiliation judiciaire du bail, les juges doivent apprécier la situation au jour de leur décision (Cass. 3e civ., 3 avr. 2001, n° 99-13.505). Il leur est donc loisible de refuser la résiliation si les comportements fautifs du locataire ont cessé au jour où il statue.
De plus, si un commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré, la résiliation ne jouera pas si le locataire s’est mis à jour de ses obligations dans le délai laissé par le commandement ou si le le locataire obtient des délais de paiement.
En l’espèce, c’est à bon droit que le premier juge a validé le congé délivré par le bailleur après avoir retenu que :
- le fait pour la locataire d’être à jour du paiement de ses loyers et charges lors de l’audience de plaidoiries n’est pas de nature à rendre illégitime et non sérieux le motif invoqué par le bailleur.
- Ce motif doit s’apprécier lors de la délivrance du congé
- le défaut répété de paiement aux termes convenus peut constituer un motif légitime et sérieux d’un congé, peu important que le bailleur n’ait pas fait délivrer de commandement de payer au locataire.
Le Bailleur dispose en cas d’impayés de loyers de l’option procédurale, à savoir la délivrance d’un congé moyennant le respect du délai légal de préavis, soit l’action en résiliation judiciaire du bail.
Pour se prononcer ainsi, le premier juge a tenu compte :
- de la justification par le bailleur des nombreux retards de paiement de la locataire,
- des nombreux courriers adressés au locataire par voie recommandée avec avis de réception,
- du fait que le bailleur est un particulier qui doit continuer à s’acquitter des charges afférentes au bien loué, et notamment le remboursement du crédit relatif à l’acquisition du bien,
- du fait que les nombreux défauts de paiement aux termes convenus lui ont causé d’importantes difficultés financières,
pour considérer que la perception irrégulière des loyers est un motif légitime et sérieux de mettre fin au bail.
Cour d’appel, Versailles, Chambre civile 1-2, 25 Février 2025 – n° 24/0268585