Postérieurement à la résiliation du bail, l’absence de remise des clefs au bailleur le preneur doit payer des indemnités d’occupation jusqu’à la remise effective de celles-ci.
Fondements juridiques : Articles du Code civil
L’article 1240 du Code civil (ancien article 1382) dispose :
« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Les jurisprudences rappellent des principes essentiels :
- c’est la remise effective des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués (Cass., 3e Civ., 16 mars 2023, n° 21-25.002 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 Septembre 2022 n°21-18.298 ; 3e Civ., 13 octobre 1999 n° 97-21.683, Bull. civ. 1999, III, n° 202)
- le simple fait consistant pour le locataire, à quitter matériellement les lieux ne le libère pas de ses obligations ne s’agissant pas d’une restitution régulière et légitime des locaux loués (Civ 3ème, 14 novembre 2019, n° 18-18.857).
- Lorsque le preneur se maintenant dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail, il est redevable d’une indemnité d’occupation laquelle constitue la contrepartie de la jouissance des lieux (Cass., Ch. mixte, 9 novembre 2007 n° 06-19.508, Bull. 2007, Ch. Mixte, n° 10 ; Cass., 3e Civ., 18 novembre 2014, pourvoi n° 13-21.652 ; Cass., 3e Civ., 4 juillet 2019 n° 18-15.082).
- Il ne peut être reproché au bailleur de ne pas s’être montré diligent pour prendre possession de son bien (Cass., 3e Civ., 15 juin 2004, pourvoi n° 03-14.285).
- Malgré la signature d’un acte de résiliation du bail commercial, en l’absence de remise des clefs au bailleur en personne, ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir, le preneur doit payer des indemnités d’occupation et les taxes foncières. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 Septembre 2022 n°21-17.431)
Un exemple concret : Dégâts des eaux et restitution des clés
Contexte
Une bailleresse, propriétaire de locaux loués pour un salon de coiffure, a vu le plafond s’effondrer en mai 2010. Le maire a pris un arrêté de péril imminent. À la suite d’une expertise, la responsabilité des dégâts a été attribuée aux appartements voisins.
Le locataire a suspendu le paiement des loyers et demandé la résiliation du bail, tandis que la bailleresse a réclamé des loyers, une indemnité d’occupation, et des compensations pour divers préjudices.
Déroulement du litige
En juillet 2019, la clause résolutoire du bail a été acquise. Toutefois, bien que la locataire ait quitté les lieux, elle n’a jamais restitué les clés à la bailleresse.
Décision de la Cour d’appel
La Cour d’appel a rejeté la demande de la bailleresse en paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 7 juillet 2019, estimant que la preuve de l’occupation par la locataire après la résiliation n’était pas établie.
Décision de la Cour de Cassation
La Cour de Cassation a censuré cette décision, précisant :
« Sans rechercher si les lieux avaient été libérés par la remise des clés, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
Conclusion : Remise des clés et obligations des parties
La libération effective des lieux et la remise des clés sont impératives pour éviter le paiement d’indemnités d’occupation. Tant que les clés ne sont pas restituées de manière formelle, le locataire reste responsable des obligations financières liées au bail.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 Novembre 2024 n° 23-16.539