Le bailleur qui réclame le paiement de charges locatives dans le cadre d’un bail commercial doit être en mesure de justifier leur existence et leur montant lorsque celles-ci sont contestées en justice.
Le simple fait que ces charges apparaissent depuis plusieurs années sur les relevés de compte du locataire ou que celui-ci ne les ait jamais contestées auparavant ne suffit pas à démontrer leur bien-fondé.
Par un arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation poursuit ainsi sa jurisprudence récente tendant à renforcer les obligations du bailleur en matière de justification des charges locatives et de transparence dans leur refacturation au locataire.
1 – Le bailleur doit justifier les charges qu’il réclame au locataire
En matière de bail commercial, il appartient au bailleur qui sollicite le paiement de charges locatives, de taxes ou de dépenses récupérables de démontrer que les sommes réclamées sont effectivement dues.
Cette exigence résulte des principes généraux du droit de la preuve ainsi que des dispositions de l’article 1353 du Code civil selon lesquelles celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Elle s’inscrit également dans le prolongement de l’article L.145-40-2 du Code de commerce issu de la loi Pinel qui impose une plus grande transparence dans la répartition des charges locatives, impôts, taxes et redevances entre le bailleur et le locataire.
Le bailleur ne peut donc pas se contenter d’affirmer qu’une somme est due. Il doit être en mesure de produire les éléments permettant d’en vérifier l’origine, le calcul et le montant.
2 – La jurisprudence impose au bailleur de justifier l’existence et le montant des charges
La Cour de cassation a récemment renforcé les obligations du bailleur en matière de justification des charges locatives.
Dans un arrêt du 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 29 janvier n° 24-14.982), elle a jugé que le bailleur doit communiquer au locataire les justificatifs des charges qui lui sont réclamées et ne peut se contenter de les tenir à sa disposition.
Le même jour, dans un autre arrêt (Cass. 3e civ., 29 janvier n°24-16.270), la Cour de cassation a rappelé que le bailleur doit être en mesure de justifier les régularisations de charges locatives qu’il réclame, même lorsqu’elles interviennent tardivement.
L’arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit dans la continuité directe de cette jurisprudence.
La Cour précise cette fois que l’absence de contestation antérieure du locataire ne dispense pas le bailleur de rapporter la preuve des charges locatives lorsque celles-ci sont contestées dans le cadre d’une procédure judiciaire.
3 – Rappel des faits
Une société bailleresse avait consenti deux baux commerciaux à une société exploitant une activité de vente de desserts glacés.
À la suite d’impayés, elle lui avait délivré plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire puis l’avait assignée afin de faire constater la résiliation des baux.
Pour contester les sommes réclamées, la locataire soutenait notamment que plusieurs postes de charges intitulés « palier sur loyer », « honos analyse assis » ou encore « charges fonds marketing » n’étaient pas justifiés.
La cour d’appel de Paris avait considéré que ces sommes ne faisaient l’objet d’aucune contestation sérieuse au motif qu’elles apparaissaient depuis plusieurs années sur les relevés de compte et que la locataire ne les avait jamais remises en cause auparavant.
Elle avait donc constaté l’acquisition des clauses résolutoires et condamné la locataire au paiement des sommes réclamées.
4 – Analyse de la décision
La Cour de cassation casse intégralement l’arrêt d’appel.
Elle rappelle qu’en matière de référé-provision, le juge ne peut accorder une provision qu’en présence d’une créance dont l’existence n’est pas sérieusement contestable.
Or, lorsque le locataire conteste certaines charges locatives, il appartient au bailleur d’en démontrer l’existence et le montant.
Pour la Haute juridiction, le fait que les postes litigieux figurent depuis plusieurs années dans les relevés de compte du locataire ou que celui-ci ne les ait pas contestés auparavant est insuffisant.
De même, l’envoi de relevés de charges ou l’absence de critique antérieure du locataire ne permettent pas à eux seuls d’établir que les sommes réclamées sont effectivement dues.
La Cour rappelle ainsi que la charge de la preuve pèse sur le bailleur.
Cette décision est particulièrement importante pour les bailleurs, administrateurs de biens, property managers et asset managers.
Elle confirme que le contentieux des charges locatives ne se limite plus à la question de leur récupération contractuelle mais porte désormais également sur la capacité du bailleur à justifier précisément chaque somme réclamée.
Les bailleurs ont donc tout intérêt à conserver l’ensemble des pièces justificatives permettant d’expliquer l’origine, le calcul et le montant des charges locatives refacturées à leurs locataires.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 25-10.221
FAQ
Le bailleur doit-il justifier les charges qu’il réclame au locataire ?
Oui. Lorsqu’elles sont contestées, le bailleur doit démontrer l’existence et le montant des charges locatives réclamées.
L’absence de contestation du locataire vaut-elle reconnaissance de la dette ?
Non. La Cour de cassation rappelle que l’absence de contestation antérieure ne dispense pas le bailleur d’apporter la preuve des sommes réclamées.
Un simple relevé de charges suffit-il à justifier les sommes dues ?
Non. Le bailleur doit être en mesure de produire les justificatifs permettant de vérifier les montants réclamés.
Cette décision concerne-t-elle uniquement les baux commerciaux ?
L’arrêt concerne un bail commercial, mais les principes relatifs à la charge de la preuve peuvent également trouver à s’appliquer dans d’autres relations locatives.
Quels sont les risques pour le bailleur ?
L’absence de justificatifs peut conduire à l’échec d’une demande de paiement, d’une procédure de référé ou d’une action fondée sur une clause résolutoire.