La Cour de cassation a confirmé que la création d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur constitue, en raison de la modification notable, un élément permettant au Bailleur de demander la fixation du loyer à la valeur locative.
Rappel des règles de droit applicables
Selon l’article L. 145-34, alinéa 1er, du Code de commerce, lorsqu’un bail commercial est renouvelé pour une durée n’excédant pas neuf ans, la variation du loyer ne peut excéder celle des indices applicables, sauf modification notable des éléments mentionnés à l’article L. 145-33.
Par ailleurs, les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du Code de commerce précisent que les obligations légales nouvelles générant des charges pour l’une des parties peuvent être invoquées lors de la fixation du nouveau loyer.
Jurisprudence applicable
La Cour de cassation a rappelé que l’apparition d’une nouvelle obligation légale pesant sur le bailleur est un critère permettant de déroger au plafonnement du loyer commercial. En particulier, l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, désormais codifié à l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, impose au copropriétaire bailleur de souscrire une assurance responsabilité civile.
Les faits de l’espèce et la décision
Dans cette affaire, les bailleurs étaient soumis, depuis 2014, à l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile en tant que copropriétaires non-occupants.
Lors du renouvellement du bail en 2015, la cour d’appel a considéré que cette charge nouvelle, combinée à d’autres obligations légales, avait conduit à une baisse du revenu locatif de 27,97 % durant la période du bail expiré.
La Cour a donc retenu que cette augmentation des charges supportées par les bailleurs constituait une modification notable des obligations des parties et justifiait l’application des règles du déplafonnement du loyer. Peu importe que cette assurance ait été souscrite volontairement auparavant, son caractère obligatoire à compter de 2014 suffisait à impacter la fixation du loyer renouvelé.
En effet, l’instauration de l’assurance responsabilité civile obligatoire du copropriétaire non-occupant a été retenue comme une charge nouvelle justifiant le déplafonnement du loyer en raison de la modification notable que cela a entrainé pour le Bailleur.
Ainsi, la Cour de cassation a validé l’arrêt d’appel en confirmant que le loyer du bail renouvelé devait être fixé sans tenir compte du plafonnement légal, en raison des charges nouvelles imposées aux bailleurs.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 Janvier 2025 n° 23-14.887