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Publié le 25 Fév 2024

Bail commercial : Jouissance paisible et résolution du bail sans préavis du Preneur

Dans un cas d’espèce, la Cour de Cassation a considéré que le comportement du gérant de la société bailleresse inapproprié envers le personnel féminin du personnel du locataire était de nature à porter atteinte à la jouissance paisible des locaux loués par la locataire et justifiait la résiliation du bail commercial sans qu’il puisse être exigée une mise en demeure préalable émanant du locataire.

Pour mémoire, aux termes de l’article 1224 du Code Civil, la résolution du bail commercial résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

De plus, selon l’article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification.

Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

Une telle mise en demeure n’a cependant pas à être délivrée lorsqu’il résulte des circonstances qu’elle est vaine (Com., 18 octobre 2023, pourvoi n° 20-21.579).

En l’espèce, la société locataire a résilié le bail commercial sans mise en demeure préalable.

La cour d’appel a retenu qu’il résultait des pièces versées aux débats qu’à l’occasion de visites journalières dans les locaux loués, le gérant de la société bailleresse avait eu des gestes déplacés à l’égard des salariées de la locataire, lesquelles évoquaient des contacts physiques inappropriés, voire des attouchements, des propos à connotation sexuelle et un sentiment de malaise exacerbé par la parution dans un journal local d’un compte-rendu d’audience relatant les poursuites pour agressions sexuelles du dirigeant d’une entreprise qu’elles avaient immédiatement identifié comme le gérant de la société civile immobilière bailleresse.

Elle en a conclu que le comportement du gérant de la société bailleresse était de nature à porter atteinte à la jouissance paisible des locaux loués par la locataire, dont le personnel était constitué à 80 % de femmes, et justifiait la résiliation du bail sans qu’il puisse être exigée une mise en demeure préalable.

En l’état de ces constatations et appréciations par lesquelles elle a fait ressortir que le comportement du dirigeant de la société bailleresse était d’une gravité telle qu’il avait rendu manifestement impossible la poursuite des relations contractuelles, de sorte qu’une mise en demeure préalable à la notification de la résiliation des baux, qui eût été vaine, n’était pas nécessaire, la cour d’appel a légalement justifié sa décision.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 Janvier 2024 n°22-16.583

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