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Publié le 24 Mar 2024

Bail commercial : Inventaire des charges et réputation non écrite

En l’absence d’un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, même si d’autres clauses mettent à la charge du Preneur des charges ou taxes, ces dernières stipulations doivent être réputées non écrites. Le Bailleur doit donc rembourser les charges et taxes perçues.

Pour mémoire, l’article L 145-40-2 du Code de commerce exige un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

L’inventaire prévu par les dispositions susvisées a un caractère limitatif et il constitue la seule façon d’imputer des charges au locataire, puisqu’elles doivent nécessairement y être récapitulées, de telle sorte que toute catégorie de charges non mentionnée à cet inventaire ne pourra être récupérée par le bailleur.

Il convient de relever que les parties s’accordent quant à l’absence d’inventaire annexé au bail qui en est dès lors privé d’un inventaire régulier comme exigé par l’article susvisé, mais contient néanmoins une clause en son article 17 prévoyant le remboursement de certaines charges par la locataire.

Or, cette stipulation contourne l’exigence d’inventaire des charges édictée par l’article L 145-40-2 du Code de commerce, d’ordre public précédemment énoncé, et a donc pour effet d’y faire échec au sens de l’article L 145-15 du même code. Celle clause sera par conséquent réputée non écrite.

Il s’en déduit que la bailleresse ne peut prétendre à des charges récupérables malgré la production en cause d’appel des décomptes de régularisations de charges pour l’année 2019, 2020 et 2021 versées aux débats par l’appelante en pièces n° 25, 26 et 27 dont la régularité est par ailleurs contestée par la locataire en l’absence de décompte et de justificatifs.

Cour d’appel, Versailles, Chambre Civile 1-6, 7 Mars 2024 n° 22/05759

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