Le locataire d’un bail commercial bénéficie d’un droit de préférence lorsque le bailleur décide de vendre les locaux loués y compris si la vente est réalisée au profit d’une société civile immobilière familiale constituée exclusivement entre membres d’une même famille.
1. Textes applicables
Article L.145-46-1 du Code de commerce
Lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il doit en informer le locataire.
La notification vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d’un droit de préférence pour acquérir le bien.
Le texte prévoit cependant que ce droit ne s’applique pas en cas de cession :
- au conjoint du bailleur
- à un ascendant ou descendant du bailleur
- à un ascendant ou descendant du conjoint du bailleur.
Le droit de préférence du locataire commercial constitue une limitation légale du droit de propriété du bailleur.
Son objectif est de permettre au locataire d’acquérir les locaux dans lesquels il exploite son fonds de commerce.
Les exceptions prévues par l’article L.145-46-1 du Code de commerce sont d’interprétation stricte.
La décision du 5 mars 2026 rappelle que ces exceptions ne peuvent être étendues aux personnes morales.
Ainsi, la vente à une SCI familiale ne peut être assimilée à une vente réalisée au profit des descendants du bailleur.
2. Jurisprudence applicable
La jurisprudence de la Cour de cassation considère :
- que le droit de préférence du locataire commercial doit être appliqué strictement et que son non-respect peut entraîner la nullité de la vente. (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605)
- le droit de préférence s’applique uniquement lorsque la vente porte sur le local commercial isolé et non lorsqu’elle intervient dans le cadre d’une vente globale d’un immeuble. (Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-17.799)
3. Faits et procédure
Une SCI propriétaire de locaux commerciaux les avait donnés à bail à une société exploitant un centre de formation routière.
Le bailleur avait ensuite conclu une promesse de vente au profit d’une SCI constituée par le gérant et ses deux enfants.
Le notaire avait néanmoins notifié l’offre de vente au locataire en application de l’article L.145-46-1 du Code de commerce.
Le locataire n’avait pas manifesté son intention d’acquérir le bien dans un premier temps.
Toutefois, lorsque le bailleur avait décidé de vendre à des conditions différentes, une nouvelle notification lui avait été adressée.
Le locataire avait alors accepté l’offre de vente.
Le bailleur ayant refusé de signer l’acte, le locataire l’avait assigné en réalisation forcée de la vente.
La cour d’appel avait considéré que le droit de préférence du locataire était applicable.
Le bailleur s’est pourvu en cassation.
4. Solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle rappelle que l’exception prévue par l’article L.145-46-1 du Code de commerce vise uniquement les cessions réalisées au profit de personnes physiques appartenant à la famille du bailleur.
En effet, le droit de préférence n’est pas applicable lorsque la cession intervient au profit :
- du conjoint du bailleur,
- d’un ascendant ou descendant du bailleur,
- ou d’un ascendant ou descendant du conjoint.
La Cour de cassation précise que cette exception ne s’applique pas lorsque la vente est réalisée au profit d’une société civile immobilière, même si celle-ci est constituée exclusivement entre membres d’une même famille.
Une SCI possède en effet une personnalité morale distincte de celle de ses associés.
La vente réalisée au profit d’une SCI familiale ne constitue donc pas une cession au profit des descendants du bailleur.
Le locataire bénéficie alors pleinement du droit de préférence prévu par l’article L.145-46-1 du Code de commerce.
Or, dans l’affaire jugée, la vente était consentie au profit d’une SCI, personne morale distincte de ses associés.
Même si cette société était constituée exclusivement entre membres d’une même famille, elle ne pouvait être assimilée aux descendants du bailleur.
La cour d’appel en avait donc déduit à bon droit que le locataire bénéficiait du droit de préférence.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 5 mars 2026, n° 24-11.525
FAQ
Le locataire commercial dispose-t-il toujours d’un droit de préférence ?
Non. Le droit de préférence ne s’applique pas dans certaines hypothèses prévues par la loi, notamment lorsque la vente intervient au profit du conjoint du bailleur ou de ses ascendants ou descendants.
La vente à une SCI familiale permet-elle d’éviter le droit de préférence ?
Non. La Cour de cassation rappelle qu’une SCI possède une personnalité morale distincte de celle de ses associés. La vente à une SCI familiale reste donc soumise au droit de préférence du locataire.
Que se passe-t-il si le bailleur ne respecte pas le droit de préférence ?
Le locataire peut demander la nullité de la vente ou la substitution dans la vente réalisée au profit du tiers acquéreur.
Le droit de préférence s’applique-t-il en cas de vente d’un immeuble entier ?
Non. La jurisprudence considère que le droit de préférence ne s’applique pas lorsque la vente porte sur un ensemble immobilier indivisible.