Une demande de renouvellement signifiée avant le douzième anniversaire du bail ne garantit pas le maintien du plafonnement. La date déterminante est celle de la prise d’effet du bail renouvelé. Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile juge qu’un bail expiré ayant duré douze ans et un jour ouvre droit à la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative.
La décision impose aux preneurs une anticipation très précise. En période de tacite prolongation, quelques semaines de décalage — et, dans cette affaire, un seul jour dans le calcul de la durée — peuvent modifier fortement l’économie du renouvellement.
1. Une demande de renouvellement formée pendant la tacite prolongation
Une pharmacie occupait un local commercial en vertu d’un bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000. Après son terme, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.
La locataire a demandé le renouvellement en mai 2012. La bailleresse en a accepté le principe, mais a demandé que le nouveau loyer soit fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré.
La locataire soutenait avoir agi avant que la durée du bail atteigne douze ans. Elle en déduisait que le plafonnement prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce devait demeurer applicable.
2. La demande du preneur ne met pas fin immédiatement au bail prolongé
La Cour de cassation distingue la date de notification de la demande et la date d’effet du renouvellement.
L’article L. 145-10 du Code de commerce permet au preneur de demander le renouvellement à tout moment pendant la tacite prolongation. Cette faculté ne signifie toutefois pas que le bail ancien prend fin le jour de la signification.
En application de l’article L. 145-12, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, soit, en pareil cas, le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement. L’ancien bail expire la veille.
Dans l’affaire jugée, le premier jour du trimestre civil suivant la demande était le 1er juillet 2012. Le bail antérieur a donc couru jusqu’au 30 juin 2012 inclus.
3. Le seuil de douze ans s’apprécie à la date d’effet du renouvellement
Le bail ayant pris effet le 30 juin 2000 et expiré le 30 juin 2012 inclus, sa durée était de douze ans et un jour.
Il en résultait que la règle du plafonnement n’était plus applicable et que le prix du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative.
La Cour écarte ainsi le raisonnement fondé uniquement sur la date d’envoi de la demande. Ce n’est pas l’antériorité formelle de la demande au seuil de douze ans qui protège le preneur, mais la prise d’effet effective du renouvellement avant que l’ancien bail n’ait excédé cette durée.
La solution prolonge la jurisprudence selon laquelle le déplafonnement dépend de la durée effective du bail expiré. Dans un arrêt (Cass. 3e civ., 10 novembre 2010, n° 09-16.783), la troisième chambre civile avait déjà examiné le dépassement de douze ans résultant de la tacite prolongation. L’arrêt du 9 juillet 2026 affine cette logique en précisant l’incidence du trimestre civil suivant la demande du preneur.
Elle doit aussi être rapprochée de l’arrêt rendu le même jour sous le numéro (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 juillet 2026, 22-24.254), qui confirme la force des mécanismes contractuels organisant l’évaluation de la valeur locative du bail renouvelé. L’un fixe le moment où le plafonnement légal tombe ; l’autre sécurise la voie procédurale choisie par les parties pour déterminer le loyer de marché.
4. Les conséquences du dépassement des 12 ans
Le plafonnement limite en principe la hausse du loyer renouvelé par référence à l’évolution de l’ILC ou de l’ILAT. Lorsque le bail expiré a excédé douze ans par l’effet de la tacite prolongation, cette protection disparaît.
Le loyer est alors fixé à la valeur locative, déterminée au regard des critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce. L’écart avec le loyer plafonné peut être important, notamment dans un secteur où les valeurs de marché ont fortement progressé.
Le mécanisme doit donc être intégré bien avant l’approche du douzième anniversaire. Attendre les dernières semaines peut être insuffisant puisque la demande ne produit effet qu’au trimestre civil suivant.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 9 juillet 2026, n° 25-11.167
FAQ
Une demande envoyée avant douze ans préserve-t-elle toujours le plafonnement ?
Non. Il faut vérifier la date d’effet du renouvellement. Si le premier jour du trimestre civil suivant la demande intervient après que le bail a excédé douze ans, le plafonnement est écarté.
Quand le bail renouvelé prend-il effet pendant la tacite prolongation ?
À défaut d’accord différent, il prend effet le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement du preneur.
Un seul jour de dépassement suffit-il ?
Oui. Dans l’arrêt du 9 juillet 2026, la durée de douze ans et un jour a conduit à la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative.
Le déplafonnement signifie-t-il que le bailleur fixe librement le loyer ?
Non. À défaut d’accord, le loyer doit être déterminé selon la valeur locative et les critères légaux, sous le contrôle du juge compétent.