La Cour de cassation rappelle, d’une part, qu’un bail commercial portant sur une dépendance du domaine public est entaché d’une nullité absolue pour objet illicite, et d’autre part, que l’annulation rétroactive du contrat n’interdit pas au bailleur d’obtenir une restitution correspondant à la jouissance effectivement procurée au preneur.
En d’autres termes, même lorsqu’un bail commercial est annulé pour avoir été conclu sur le domaine public, le bailleur peut prétendre à une indemnité d’occupation représentant la valeur de l’occupation dont le locataire a bénéficié pendant plusieurs années.
1. Le statut des baux commerciaux est incompatible avec le domaine public
L’article L. 145-1 du Code de commerce organise le régime protecteur du statut des baux commerciaux. Ce régime confère notamment au locataire un droit au renouvellement du bail ainsi qu’un droit à indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement.
À l’inverse, les dépendances du domaine public sont soumises aux principes fondamentaux de la domanialité publique. L’article L. 2122-1 du Code général de la propriété des personnes publiques prévoit que nul ne peut occuper une dépendance du domaine public sans disposer d’un titre l’y autorisant.
Le Conseil d’État rappelle de manière constante que les occupations du domaine public présentent un caractère essentiellement précaire et révocable. Cette précarité est incompatible avec les garanties offertes par la propriété commerciale.
Dès lors la question s’est posée de savoir si un bail commercial pouvait être signé sur le domaine public.
2. La jurisprudence applicable : une incompatibilité constante entre bail commercial et domaine public
A ce jour, la jurisprudence est particulièrement constante sur cette question.
Dans un arrêt du 16 septembre 2009 (Cass. 3e civ., 28 janvier 2009 n° 07-19.750), la Cour de cassation a jugé que le statut des baux commerciaux ne pouvait recevoir application lorsqu’une convention porte sur une dépendance du domaine public.
Cette position a été réaffirmée par un arrêt du 10 mars 2010 (Cass. 3e civ., 10 mars 2010 n° 09-12.714) aux termes duquel les parties ne peuvent pas soumettre volontairement leurs relations au statut des baux commerciaux lorsque les locaux relèvent du domaine public.
La Cour de cassation a de nouveau confirmé cette analyse (Cass. 3e civ., 10 octobre 2019 n° 18-20.255), en rappelant que les garanties du statut des baux commerciaux sont incompatibles avec les règles gouvernant le domaine public.
Plus récemment, un arrêt du (Cass. 3e civ., 24 septembre 2020n° 19-22.161) est venu rappeler qu’une autorisation d’occupation du domaine public ne peut être assimilée à un bail commercial bénéficiant de la propriété commerciale.
L’arrêt du 21 mai 2026 s’inscrit donc dans une parfaite continuité jurisprudentielle concernant la nullité du bail commercial conclu sur le domaine public.
Son véritable apport réside davantage dans la question de la prescription de l’action en nullité et dans le régime des restitutions consécutives à l’annulation du contrat.
3. Analyse de la décision : la nullité du bail commercial n’efface pas le droit à restitution
En l’espèce, un bail avait été conclu en 2012 afin de permettre l’exploitation d’un restaurant situé à l’arrière d’une plage.
À la suite d’un commandement de payer délivré en 2021, le locataire a découvert que les locaux relevaient du domaine public. Il a alors engagé une action en nullité du bail commercial, sollicitant notamment la restitution des loyers versés.
Le bailleur soutenait que l’action était prescrite et qu’elle aurait dû être engagée dans les cinq années suivant la conclusion du contrat.
La Cour de cassation rejette cette argumentation. Elle juge que l’article 2224 du Code civil s’applique aux actions en nullité pour objet illicite et que le délai de prescription commence à courir à compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître l’illicéité de l’objet du contrat.
Cette précision est importante. Elle permet à un preneur d’agir plusieurs années après la signature du bail lorsqu’il démontre n’avoir découvert que tardivement l’appartenance du bien au domaine public.
La Cour confirme ensuite la nullité absolue du bail commercial litigieux. Cette solution n’était guère surprenante compte tenu de la jurisprudence antérieure.
En revanche, la Cour casse l’arrêt d’appel sur la question de l’indemnité d’occupation.
La cour d’appel avait considéré que seul le propriétaire pouvait prétendre à une telle indemnité. Le bailleur n’étant pas propriétaire de la dépendance du domaine public, elle avait rejeté sa demande.
La Cour de cassation adopte un raisonnement différent. Elle rappelle que l’annulation d’un contrat impose de replacer les parties dans la situation qui aurait été la leur si le contrat n’avait jamais existé. Chaque partie doit donc restituer ce qu’elle a reçu.
Or, pendant près de dix années, le locataire a effectivement bénéficié de la jouissance des locaux afin d’exploiter son restaurant. Cette jouissance constitue une prestation fournie par le bailleur.
Dès lors, peu importe que le bailleur ne soit pas propriétaire du bien. Ce qui importe est qu’il ait procuré au preneur une occupation effective dont celui-ci a tiré profit.
La Cour en déduit que le bailleur peut prétendre à une restitution en valeur correspondant à cette jouissance.
Cette solution apparaît conforme à la logique générale du droit des restitutions. Elle évite qu’un locataire puisse obtenir la restitution de plusieurs années de loyers tout en conservant le bénéfice économique retiré de l’exploitation du fonds de commerce pendant la même période.
Pour les bailleurs, cette décision constitue une protection importante. Elle confirme que l’annulation du contrat n’entraîne pas nécessairement la perte de toute contrepartie financière.
Pour les locataires, elle rappelle qu’une action en nullité n’ouvre pas automatiquement droit à un enrichissement sans cause. Les restitutions doivent être envisagées dans les deux sens.
Pour les investisseurs et les opérateurs économiques, l’arrêt souligne l’importance des audits préalables portant sur la nature juridique des biens exploités. Une erreur sur l’appartenance au domaine public peut remettre en cause l’ensemble de l’économie contractuelle de l’opération plusieurs années après sa conclusion.
Cette décision devrait devenir une référence en matière de bail commercial, de domaine public et d’indemnité d’occupation, tant elle précise utilement les conséquences financières d’une annulation pour objet illicite.
Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 21 mai 2026, n° 24-16.483
FAQ
Un bail commercial peut-il être conclu sur le domaine public ?
Non. Le statut des baux commerciaux est incompatible avec les règles de la domanialité publique.
Un bail commercial conclu sur le domaine public est-il nul ?
Oui. La Cour de cassation considère qu’il est frappé de nullité absolue pour objet illicite.
Quel est le délai pour agir en nullité ?
Le délai est de cinq ans à compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître l’illicéité de l’objet du contrat.
Le locataire peut-il obtenir la restitution des loyers versés ?
Oui, sous réserve des règles de restitution applicables après l’annulation du contrat.
Le bailleur peut-il réclamer une indemnité d’occupation ?
Oui. L’arrêt du 21 mai 2026 reconnaît ce droit lorsque le bailleur a effectivement procuré la jouissance des lieux.
Le bailleur doit-il être propriétaire pour obtenir une indemnité d’occupation ?
Non. Selon l’arrêt commenté, la fourniture effective de la jouissance des lieux suffit à justifier une restitution en valeur.
Le locataire bénéficie-t-il d’une indemnité d’éviction sur le domaine public ?
Non. Le statut des baux commerciaux ne s’applique pas.
Pourquoi faut-il vérifier la domanialité du bien avant de signer ?
Parce qu’une erreur sur l’appartenance au domaine public peut entraîner la nullité du contrat plusieurs années après sa conclusion.