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Publié le 9 Juin 2024

Bail commercial : Conditions de fixation judiciaire du loyer binaire

Dorénavant, pour la fixation judiciaire du loyer minimum garanti d’un loyer binaire, le juge doit rechercher dans la commune intention des parties la volonté commune d’avoir recours au juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer binaire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.

Pour mémoire, il résulte de la combinaison des articles 1134, alinéa 1, du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et L. 145-33 à L. 145-36 du code de commerce que si les parties à un bail commercial qui stipulent une clause de loyer variable manifestent, en principe, une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire.

La Cour de Cassation rappelle :

« La Cour de cassation a, dans un premier temps, jugé que lorsque les parties avaient stipulé un loyer comprenant une part variable, la fixation du prix du loyer renouvelé n’était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord (Cass., 3e Civ., 10 mars 1993, pourvoi n° 91-13.418, Bull. 1993, III, n° 30 ; Cass., 3e Civ., 27 janvier 1999, pourvoi n° 97-13.366, Bull. 1999, III, n° 22) et que l’office du juge des loyers commerciaux ne pouvait être alors que de constater cet accord sur un nouveau prix, s’il existait, et en absence d’un tel accord, de rejeter les demandes en fixation du prix du bail renouvelé, le bail étant alors renouvelé à l’ancien prix (Cass., 3e Civ., 7 mai 2002, pourvoi n° 00-18.153, Bull. 2002, III, n° 94), sauf la faculté pour le bailleur de refuser le renouvellement dans les conditions de l’article L. 145-57 du code de commerce (Cass., 3e Civ., 12 juin 2003, pourvoi n° 02-11.493, Bull. 2003, III, n° 126).

23. Puis, la Cour de cassation a jugé que lorsque les parties sont convenues d’un loyer comprenant un minimum garanti et une part variable, elles peuvent prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, ce minimum garanti à la valeur locative (Cass., 3e Civ., 3 novembre 2016, pourvoi n° 15-16.826, Bull. 2016, III, n° 145 ; Cass., 3e Civ., 29 novembre 2018, pourvoi n° 17-27.798, publié). »

Dès lors, et dorénavant, pour la Cour de Cassation:

  • même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi d’un tel moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.
  • le fait que toute contestation sur le prix d’un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse, aboutir au maintien du loyer antérieur, ne méconnaît pas le droit d’accès au tribunal consacré par l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales mais procède de l’autonomie de la volonté des parties.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 Mai 2024 n° 22-16.447

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