Même si elle figure dans la phrase énonçant le principe de l’indexation annuelle, les stipulations prévoyant un loyer plancher (le montant du loyer annuel de base) sont dissociables des autres dispositions.
Pour mémoire, l’article L 145-39 du Code de Commerce prévoit qu’en cas de variation à la hausse ou à la baisse de 25% du loyer (depuis sa dernière fixation contractuelle ou judiciaire), en application d’une clause d’indexation, le loyer peut être fixé à la valeur locative.
Toute stipulation contraire ou empêchant l’application de cette règle d’ordre public est réputée non écrite en application de l’article L 145-15 du Code de Commerce.
Selon la Cour de Cassation :
- l’article L. 145-15 du code de commerce qui répute non écrite toute clause contraire à l’article l 145-39 du Code de Commerce, est applicable aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de cette loi. (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 janvier 2022 n°21-11.169)
- la clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse contrevient aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et doit être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code.(Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 janvier 2022 n°21-11.169)
- en présence d’un bail commercial comportant une clause d’ indexation annuelle prévoyant que celle-ci ne pourrait avoir pour effet de ramener le loyer révisé en dessous d’un loyer plancher , seule la stipulation créant la distorsion prohibée doit être réputée non écrite, et ce dès lors qu’elle s’avère dissociable des autres dispositions de la clause d’indexation considérée comme essentielle et déterminante pour les parties ( Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 mars 2021 n°20-12.345).
En l’espèce, la clause d’indexation prévoit que:
« La variation de l’indice choisi sera prise en considération aussi bien dans le cas de hausse que dans le cas de baisse de l’indice, mais l’application de la présente clause d’indexation ne pourra en aucun cas entrainer un montant de loyer de base initial précisé aux conditions particulières.«
En d’autres termes, la clause prévoit un plancher qui est le montant du loyer annuel de base à la date de prise d’effet.
La Cour d’appel de Bordeaux rappelle que la clause qui prévoit un loyer plancher en dessous duquel l’indexation ne peut pas jouer contrevient aux dispositions de l’article L 145-39 du code de commerce dès lors qu’elle a une nécessaire incidence sur le seuil de 25 % prévu par ce texte d’ordre public.
Elle doit être déclarée non écrite.
Contrairement à ce que soutient le preneur, cette disposition, qui n’a jamais eu à s’appliquer depuis la prise d’effet du bail, est dissociable des autres dispositions de la clause d’indexation même si elle ne figure pas dans une phrase distincte.
Elle peut en effet être isolée sans que la cohérence du reste de la clause soit atteinte.
Il n’est nullement justifié enfin que cette stipulation irrégulière quant à l’existence d’un loyer plancher était essentielle dans la volonté des parties de soumettre le loyer à une indexation.
Elle doit être déclarée non écrite. La décision de première instance sera ainsi confirmée en ce qu’elle a déclaré réputée non écrite la seule stipulation relative au loyer plancher et a rejeté la demande de restitution des sommes perçues au titre de l’indexation.
Cour d’appel, Bordeaux, 4e chambre commerciale, 29 Avril 2024 n° 22/01226