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Publié le 10 Mar 2024

Bail commercial : Application du droit de préférence dans le temps

En matière de bail commercial, le droit de préférence de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce n’est pas applicable aux promesses signées avant le 18 décembre 2014.

Pour mémoire, selon l’article 21, III, de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, l’article 14 de cette loi, qui a institué un droit de préemption au bénéfice du locataire en cas de mise en vente des locaux à usage commercial ou artisanal, s’applique à toute cession d’un local conclue six mois après la promulgation de la loi, soit le 18 décembre 2014.

En l’espèce, le 7 novembre 2014, la société civile immobilière Lac des sapins II (la venderesse) a conclu avec la société GIV (l’acquéreur) une promesse synallagmatique de vente portant sur un local donné à bail commercial à la société Assistance mécanique service (la locataire).

Ce contrat étant soumis à trois conditions suspensives, dont « la renonciation par leur titulaire […] à tout droit de préemption et/ou pacte de préférence susceptible de frapper » le bien, M. [Y], notaire au sein de la société civile professionnelle [Y] [T], Comte Nicolas, Comte Sandrine (la SCP), en a, le 13 janvier 2015, notifié les conditions à la locataire en visant l’article L 145-46-1 du Code de Commerce.

Les 22 janvier et 6 février 2015, la locataire a notifié sa volonté d’exercer son droit de préférence.

Le 9 février 2015, le notaire a informé la locataire que la notification du 13 janvier procédait d’une erreur et que la vente avait été régularisée par acte du 16 janvier 2015.

La locataire a assigné la venderesse, MM. [A] et [I], anciens associés de celle-ci, le second étant son liquidateur amiable, l’acquéreur et la SCP en annulation de la vente, et, en réalisation forcée de celle-ci à son profit et en indemnisation des préjudices subis.

La cour d’appel a rappelé, à bon droit, que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix et constaté qu’à la date de la promesse synallagmatique de vente, antérieure au 18 décembre 2014, date à laquelle l’article L 145-46-1 du Code de Commerce n’était pas applicable.

La locataire n’était titulaire d’aucun droit légal de préférence, l’erreur du notaire n’ayant pu lui ouvrir un tel droit.

La Cour de cassation confirme cette décision en rappelant que l’article 1179 du Code Civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, dispose que la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l’engagement a été contracté, la cour d’appel en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que la vente était définitivement conclue le 7 novembre 2014, de sorte que le locataire ne pouvait se prévaloir d’un droit de préférence.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 Février 2024 n°22-24.381

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