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Publié le 24 Mar 2024

Bail commercial : Absence d’immatriculation et perte du droit au renouvellement du bail

La société locataire ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux, donc du droit au renouvellement du bail , dès lors qu’elle n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour l’activité exercée dans les lieux loués au moment de la date de délivrance du congé.

Selon l’article L 145-1 du Code de commerce :

« I- Les dispositions du du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ; (…) »

En d’autres termes, pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux, il est impératif d’être immatriculé à la date à laquelle le congé est délivré.

A ce titre, la jurisprudence considère que:

  • l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qui conditionne le droit au renouvellement du bail ou au paiement d’une indemnité d’éviction, doit être effectuée au titre de l’activité exercée dans les lieux loués.(Civ.3°, 22 septembre 2016, n°15-18.456)
  • le bailleur peut invoquer la dénégation du droit au statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation, même s’il en était informé à la date du congé, pendant toute la durée de la procédure en fixation du bail renouvelé en paiement d’un indemnité d’éviction (Cass 3ème civ., 20 avril 2023 n°22-12937)
  • Le Preneur est irrecevable à solliciter le bénéfice du statut des baux commerciaux, s’il n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés à la date de l’assignation par laquelle il le revendique (Cass 3e civ., 24 novembre 2021 n°19-25251).

En l’espèce, la société locataire exerce l’activité d’agence immobilière et le bail porte sur un immeuble composé d’appartements et d’emplacements de parking.

Cet immeuble ne peut être considéré comme un local accessoire à celui dans lequel est exploité l’activité d’agence immobilière.

Le tribunal a justement retenu que c’est à l’adresse de l’immeuble donné à bail commercial que l’activité commerciale autorisée est exercée.

Dès lors, la société locataire avait l’obligation d’être immatriculée au RCS à l’adresse des locaux donnés à bail commercial, ce qui n’était pas le cas à la date du congé délivré le 24 février 2020.

Ainsi, la société locataire ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux, donc du droit au renouvellement du bail.

Cour d’appel, Caen, 2e chambre civile, 7 Mars 2024 n°22/01884

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