Dans le cadre de la détermination du loyer du bail renouvelé, la Cour d’appel de Paris a procédé aux abattements suivants sur la valeur locative : la taxe foncière au montant réel, la quote part de l’assurance de l’immeuble, 5% pour la vétusté et les travaux imposés par l’administration, 5% au titre de la clause d’accession en fin de jouissance.
Pour mémoire en application de l’article R 145-8 du Code de Commerce :
« (…) les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. (…)«
En l’espèce, la valeur locative étant inférieure au loyer plafonné, le loyer du bail commercial renouvelé doit être fixé à la valeur locative. La société locataire exploite un commerce de vente de produits alimentaires surgelés.
Au regard des caractéristiques, de la destination des lieux loués, de l’emplacement des lieux loués, des valeurs de références, de la situation des locaux, de leur surface, de l’activité, des caractéristiques des locaux, c’est à juste titre que le jugement déféré a retenu un prix unitaire de 525 euros par mètre carré pondéré.
En application de l’article R. 145-8 du Code de commerce, il convient de déduire de la valeur locative la taxe foncière réglée par la société locataire (1944 euros) ainsi que la quote-part de l’assurance de l’immeuble (78 euros).
Il convient également d’appliquer un abattement de 5 pour-cent pour les réparations dues à la vétusté et les travaux imposés par l’administration, mis à la charge du preneur.
Enfin, la clause d’accession est applicable en fin de jouissance et non à la fin du bail . Les travaux effectués par la société locataire n’avaient donc pas fait accession au profit du bailleur à la date du renouvellement du bail . L’expert ayant fixé la valeur locative au regard de l’état des locaux après réalisation de ces travaux n’ayant pas fait accession au bailleur, c’est à juste titre que le jugement déféré a procédé à un abattement.Le montant de 5 % apparaît justifié au regard des travaux énumérés dans le contrat de bail et le rapport d’expertise.
Le loyer est ainsi fixé à 64 330 euros par an.
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 25 Avril 2024 n° 21/11401