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Publié le 3 Déc 2023

Bail à construction et expropriation

Le preneur d’un bail à construction, qui bénéficie des règles applicables en matière d’expropriation, a droit à l’indemnisation des constructions édifiées par lui sur le bien, même en présence d’une clause de nivellement applicable en fin de bail, dès lors qu’à la date de l’éviction anticipée définitive du preneur en raison de travaux d’aménagement faisant suite à une préemption mettant fin prématurément au bail, celui-ci était propriétaire de ces constructions.

Pour mémoire, aux termes de l’article L. 213-10, alinéas 1 et 2, du code de l’urbanisme, nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, les preneurs de biens ruraux, les locataires ou occupants de bonne foi de locaux à usage d’habitation ainsi que les locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal situés dans un bien acquis par la voie de la préemption ou en application des articles L. 211-5 ou L. 212-3 ne peuvent s’opposer à l’exécution des travaux de restauration ou de transformation intérieure ni à la démolition de ces locaux.

Si l’exécution des travaux l’exige, ils sont tenus d’évacuer tout ou partie de ces locaux ; le nouveau propriétaire du bien est alors tenu aux obligations prévues aux articles L. 314-1 et suivants.

Cependant, l’article L. 314-1 du même code dispose que la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le premier livre de ce code ou qui bénéficie d’une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, à certaines obligations.

En effet, selon l’article L. 314-2 du même code, si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation.

Ainsi, l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Dès lors que le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué ; alors la résiliation anticipée du bail du fait de l’expropriation ne le prive pas de son droit à indemnité pour ces constructions (3e Civ., 5 janvier 2012, n° 10-26.965, Bull. 2012, III, n° 3).

Au vu de ce qui précède, le preneur, qui bénéficie des règles applicables en matière d’expropriation, a droit à l’indemnisation des constructions édifiées par lui sur le bien, même en présence d’une clause de nivellement applicable en fin de bail, dès lors qu’à la date de l’éviction anticipée définitive du preneur en raison de travaux d’aménagement faisant suite à une préemption mettant fin prématurément au bail, celui-ci était propriétaire de ces constructions.

En l’espèce, le 12 septembre 1990, une ville a acquis, par voie de préemption, deux terrains sur lesquels Mr Z et Mme W étaient titulaires du droit au bail et sur lesquels avaient été édifiés des bâtiments.

Désirant réaliser une opération d’aménagement nécessitant l’évacuation définitive des locaux, la Ville a, faute d’accord avec Mr Z et Mme W, demandé au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité d’éviction leur revenant.

Mr Z et Mme W ont interjeté appel de la décision du juge de l’expropriation et, après le décès de Mr Z, ses ayants cause (les consorts [M]) sont intervenus volontairement à l’instance.

La cour d’appel a relevé que les clauses des contrats de location consentis à [Z] [M] et Mme [U] [M], applicables à la fin du bail, n’avaient pas vocation à recevoir application, puisque l’éviction anticipée du locataire avait pour cause la démolition des constructions après une décision de préemption à une date à laquelle les locataires étaient propriétaires de ces constructions.

Elle en a exactement déduit que les consorts [M] étaient fondés à solliciter une indemnisation comprenant, outre la valeur du droit au bail, celle des constructions édifiées sur le bien préempté.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 novembre 2023 n°22-20.866

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