La Cour de cassation a limité l’usage du mandat apparent en jugeant que sauf clause expresse du mandat, l’agent immobilier ne peut pas signer une promesse au nom du vendeur.
En l’espèce, un agent immobilier qui s’était vu confié un mandat exclusif de vente, avait signé un compromis de vente portant sur le bien immobilier au nom de la venderesse. Cette dernière avait ensuite refusé de régulariser la vente.
Les juges du fond avaient alors prononcé la vente judiciaire sur le fondement du mandat apparent. Ils avaient estimé que l’acquéreur avait pu légitimement croire que l’agence avait été dûment mandatée par le propriétaire en vue de conclure le compromis et qu’il n’avait donc pas à vérifier les pouvoirs de l’agence.
La Cour de cassation a cassé l’arrêt de cour d’appel au motif que la théorie du mandat apparent ne peut pas tenir en échec les règles impératives, à savoir que :
– les conventions conclues avec les agents immobiliers doivent être rédigées par écrit (cf. art. 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet) ; et que
– l’agent immobilier doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci (art. 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).
Il convient donc d’être particulièrement vigilant sur la rédaction du mandat confié à l’agent immobilier afin d’éviter toute déconvenue ultérieure (Cass. Civ. 1ère, 31 janv. 2008, n° 05-15774).
Document joint : Cour_de_cassation_civile_Chambre_civile_1_.rtf