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Publié le 5 Fév 2023

Annulation du bail et prescription des sommes dues par le locataire

En cas d’annulation d’un bail commercial, la prescription de l’action en répétition de l’indemnité d’occupation due depuis la date d’entrée dans les lieux commence à courir à compter du prononcé de la nullité dudit bail, y compris en matière de procédures collectives.

Pour mémoire, il résulte des articles L. 622-7 et L. 622-17 du Code de commerce que les créances nouvelles, nées après l’arrêté d’un plan de redressement du débiteur remis à la tête de ses biens, sont soumises au droit commun (Cass. com., 26 oct. 2022, n° 21-13.474).

Dès lors, la créance en restitution d’une indemnité d’occupation correspondant à la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux et consécutive à l’annulation d’un bail judiciairement prononcée, qui naît du jugement qui la prononce postérieurement à l’arrêté d’un plan de redressement, est soumise au droit commun.

Les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l’indu, mais seulement des règles de la nullité.

En conséquence, la prescription de l’action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne peut courir avant le prononcé de la nullité du bail (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-13.422, 17-15.498 : Bull. civ. III, n° 65).

Pour dire que les indemnités d’occupation dues par la locataire doivent être calculées sur les cinq années ayant précédé le jugement, soit depuis le 5 octobre 2013, et non à compter de l’entrée de la locataire dans les lieux, l’arrêt énonce que l’indemnité d’occupation est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2277 ancien du Code civil et que celle-ci ne pouvait courir avant le prononcé de la nullité du bail par le tribunal.

En statuant ainsi, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 2224 du Code civil.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 Janvier 2023 n°21-12.930

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