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Publié le 10 Juin 2018

Amiante et obligation de l’agent immobilier

Aucune obligation légale n’impose, lors de la conclusion d’un bail, la remise au locataire d’un dossier technique amiante. L’agent immobilier ne peut être tenu des obligations relatives au repérage de l’amiante qui incombent au propriétaire.

En l’espèce, une société qui a pris en location des locaux commerciaux, par l’entremise d’un agent immobilier, ayant constaté que les locaux n’étaient pas alimentés en eau et en électricité et que la toiture contenait de l’amiante et prétendant que les diagnostics obligatoires ne leur avaient pas été remis lors de la signature du bail, a assigné le bailleur en nullité, subsidiairement en résolution, du bail et en indemnisation de leurs préjudices.

Pour condamner l’agent immobilier à indemniser le preneur à bail commercial, l’arrêt retient que, dès lors que l’activité de la société locataire induisait des percements dans la structure de l’immeuble pour laisser passer des cheminées d’extraction, travaux que l’agent immobilier avait validés, et que la toiture du bâtiment loué comportait des plaques sous tuiles en éternit, matériaux répertorié sur la liste B annexe 13-9 du Code de la santé publique, il appartenait au bailleur et à son agence, connaissant les intentions du preneur :

  • de faire établir ou mettre à jour un diagnostic amiante conformément aux dispositions de l’article R. 1334-29-5 du Code de la santé publique,
  • de le mettre à disposition de son cocontractant,
  • et de lui communiquer une fiche récapitulative de ce dossier,.

Ainsi, pour la cour d’appel, le manque d’information de la part de l’agent immobilier et le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur sur la présence d’amiante et ses conséquences dommageables n’ont pas permis au preneur d’exploiter normalement les locaux alors que les travaux de désamiantage auraient dû être réalisés ou le preneur informé des difficultés dues à la présence d’amiante avant la signature du contrat de location ou le cas échéant avant la signature de l’avenant.

La Cour de Cassation sanctionne cette décision au visa des articles 1382 du Code civil, devenu l’article 1240 du Code civil , ensemble les articles L. 1334-12-1, R. 1334-18 et R. 1334-29-5 du Code de la santé publique.

En effet, aucune obligation légale n’impose, lors de la conclusion d’un bail, la remise au locataire d’un « dossier technique amiante » et l’agent immobilier ne peut être tenu des obligations relatives au repérage de l’amiante qui incombent au propriétaire.

En d’autres termes, il appartient au propriétaire et non au locataire d’informer le locataire sur la présence d’amiante dès lors qu’il a connaissance de l’importance des travaux de son futur locataire.

Cour de cassation, civile, 3ème Chambre civile, 17 mai 2018 n°17-11760

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