L’acquéreur refusant de réitérer la vente sans motif légitime doit indemniser l’agent immobilier de la perte de ses honoraires actés dans la promesse de vente.
Rappel des règles de droit applicables
Selon la combinaison des articles 1199 et 1240 du Code civil, un acquéreur qui, par son comportement fautif, fait perdre sa commission à un agent immobilier peut être tenu responsable sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Cette règle découle d’une jurisprudence constante (Cass., Ass. Plén., 9 mai 2008, n°07-12.449).
La Cour de cassation a rappelé que même si l’acquéreur n’est pas directement débiteur de la commission, il peut être condamné à réparer le préjudice subi par l’agent immobilier dès lors que son comportement fautif a empêché la conclusion définitive de la vente.
Les faits de l’espèce et la décision du tribunal
Dans cette affaire, la société Abrimmo avait négocié une vente immobilière et disposait d’un mandat stipulant une commission de 40 000 euros à la charge du vendeur. Une promesse synallagmatique de vente a été signée et précisait expressément que l’agence immobilière avait négocié la transaction.
L’acquéreur, M. [X] [O], s’était engagé à finaliser l’achat au plus tard le 15 mars 2021. Pourtant, malgré plusieurs relances et une sommation de régularisation envoyée le 12 mars 2021, il n’a pas réitéré la vente.
Le tribunal a observé que :
- Aucune condition suspensive de prêt n’avait été prévue.
- L’acquéreur avait expressément déclaré ne pas recourir à un financement bancaire.
- Son refus de finaliser l’achat n’avait aucune justification valable.
Cette carence fautive a causé un préjudice direct à l’agence immobilière, qui s’est retrouvée privée de sa rémunération. En conséquence, le tribunal a condamné M. [X] [O] au paiement de 40 000 euros en réparation du préjudice subi par la société Abrimmo.
Tribunal judiciaire, Lille, 1re chambre, 10 Janvier 2025 – n° 23/06523