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Publié le 11 Juin 2023

Agent immobilier ou agent commercial ?

L’application du statut d’agent commercial ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties dans le contrat ni de la dénomination qu’elles ont donnée à leur convention, mais des conditions dans lesquelles l’activité est effectivement exercée.

Pour mémoire, il résulte de l’article L. 134-1 du Code de commerce que l’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux.

L’application du statut d’agent commercial ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties dans le contrat ni de la dénomination qu’elles ont donnée à leur convention, mais des conditions dans lesquelles l’activité est effectivement exercée.

Pour juger que le contrat est un contrat d’agent commercial et condamner la société mandante à payer à la société mandataire une indemnité compensatrice de rupture, la Cour d’appel relève que:

  • les deux contrats de mandat litigieux ne font pas uniquement mention de l’application des articles L. 134-1 et suivants du Code de commerce
  • mais font référence, à plusieurs reprises, au statut d’agent commercial,
  • qu’ainsi il est précisé
    • à l’article 1er que le mandataire s’engage à « communiquer dans le délai d’un mois suivant la conclusion du présent contrat, son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux »,
    • qu’il est également indiqué en page 4 du contrat que le mandataire s’engage à faire figurer sur ses documents commerciaux « sa qualité d’agent commercial »,
    • et qu’il apparaît ainsi que les parties ont très clairement entendu conclure un contrat d’agent commercial soumis aux dispositions spécifiques du Code de commerce.

La Cour d’appel retient encore que les parties ont soumis la validité du contrat à la condition essentielle et déterminante que la société mandataire soit immatriculée au registre spécial des agents commerciaux, à défaut de quoi le contrat serait résilié de plein droit.

Cela démontre leur volonté claire et non équivoque de faire application du statut d’agent commercial.

Ainsi :

  • rien n’interdisait aux parties de soumettre leurs relations aux dispositions plus favorables du statut des agents commerciaux, cette volonté clairement exprimée devant alors prévaloir sur le contenu même des prestations réalisées par la société mandataire.
  • et il est impossible de revenir sur la qualification par les parties de la relation contractuelle, peu important que la mission effective de la société mandataire ait ou non comporté la négociation et la prospection de la clientèle.

Pourtant, l’application du statut d’agent commercial ne dépend pas de la volonté exprimée par les parties dans le contrat mais de l’article L. 134-1 du Code de commerce.

Méconnaît donc les dispositions de ce texte la cour d’appel qui retient que la volonté exprimée par les parties de soumettre leur contrat au statut des agents commerciaux s’impose, peu important la mission effective du mandataire.

Par ailleurs, pour juger que le contrat est un contrat d’agent commercial et condamner la société mandante à payer à la société mandataire une indemnité compensatrice de rupture, l’arrêt retient encore que le contrat conclu comporte bien une mission de prospection de clientèle, ainsi que cela ressort de l’article 2 du contrat, et qu’en outre, cet article relatif à l’objet et aux conditions d’exercice du mandat prévoit expressément que « le mandant charge le mandataire de négocier pour son compte avec les clients qu’elle lui adressera la vente des programmes immobiliers qui lui est confiée », de sorte qu’au regard de cette disposition contractuelle claire et conforme à la lettre de l’article L. 134-1 du Code de commerce, la société mandante ne peut sérieusement soutenir que la société mandataire n’avait pas le pouvoir de négocier les contrats de vente.

En se déterminant ainsi, sans rechercher les conditions de fait dans lesquelles la société mandataire exerçait effectivement son activité, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Cour de cassation, Chambre commerciale économique et financière, 17 Mai 2023 n° 21-23.533

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