La nullité du mandat sans exclusivité doit être prononcée si celui-ci ne précise pas le nom et la qualité de la personne habilitée par la société mandataire pour négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte.
Pour mémoire, les articles 4 alinéa 1,6 II de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 alinéa 7 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 imposent, entre autres, l’identification précise de la personne habilitée par le titulaire de la carte professionnelle à négocier ou s’entremettre pour la validité du mandat.
À ce titre, la jurisprudence considère que :
- À peine de nullité du mandat et de perte de droit à rémunération, le mandat non exclusif de vente doit préciser le nom et la qualité du signataire représentant l’agent immobilier (Cour de cassation, 1re chambre civile, 12 Novembre 2020 n°19-14.025)
- L’agent immobilier n’ayant pas obtenu pour son négociateur indépendant une attestation d’habilitation, aucun des deux ne peut prétendre à la rémunération prévue au contrat, ni à une action en indemnisation (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 Mai 2023 n°22-11.842).
Dans ce cas, le titulaire de la carte professionnelle est la SARL Dani, dont le représentant légal est M. [O] [D].
Le mandat sans exclusivité porte une signature pouvant être attribuée à M. [D], comme il est visible en comparant avec celle figurant sur un courrier daté du 11 juin 2020.
Les dispositions de la loi Hoguet et de son décret d’application sont d’ordre public et visent à fournir la transparence et une information complète au mandant, en ce qui concerne l’identité et la qualité de l’intervenant pour le compte de la personne morale titulaire de la carte professionnelle.
À titre de rappel, la Cour d’appel de Paris a distingué les nullités relatives, protégeant un intérêt particulier et régularisables (invocables uniquement par le mandant), des nullités absolues, qui peuvent être invoquées par tous et ne sont pas régularisables, entraînant une nullité absolue du mandat (Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 5, 12 Novembre 2020 n° 18/00218).
Dans ce cas, en n’indiquant ni son nom ni sa qualité au bas de sa signature et en n’apposant pas le cachet de la personne morale titulaire de la carte professionnelle, M. [D] a affecté le mandat d’un vice. Dès lors, les consorts [V] ne peuvent rattacher la signature au titulaire de la carte professionnelle.
Le moyen de nullité sera retenu et le jugement confirmé en toutes ses dispositions.
Cour d’appel de Montpellier, 4e chambre civile, 26 septembre 2024, n° 22/03349