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Publié le 27 Mar 2009

Agent immobilier et responsabilité

La Cour de Cassation vient de se prononcer sur la responsabilité de l’agent immobilier (transposable à l’administrateur de biens) qui s’est vu confier par le propriétaire-bailleur la gestion de ses biens immobiliers.

La Cour de Cassation rappelle qu’un bailleur est fondé à agir en responsabilité à l’encontre d’un agent immobilier qui gère ses biens si celui-ci commet une faute.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail, par l’intermédiaire d’une agence immobilière, un appartement précédemment loué à une autre locataire, débitrice de loyers dont le nouveau locataire s’est reconnu débiteur. Le bailleur a alors obtenu la condamnation en référé du nouveau locataire à lui payer une certaine somme, puis a assigné en responsabilité l’agence immobilière.

La Cour d’Appel de Nouméa a alors alloué au bailleur une certaine somme au titre de son préjudice moral et a rejeté sa demande de réparation d’un préjudice financier.

La Cour de Cassation a cassé l’arrêt sur ce dernier point en considérant que:

La Cour d’appel ayant  » retenu la responsabilité de l’agence immobilière pour ne pas s’être assurée de la solvabilité du preneur, ce dont il se déduisait que le préjudice allégué du chef des loyers et indemnités d’occupation impayés résultait directement de la faute commise par le mandataire et que, dès lors, celui-ci ne pouvait voir subordonner sa condamnation à le réparer à la mise en oeuvre de poursuites infructueuses contre le locataire. »

En d’autres termes, la Cour de Cassation relève que quand bien même un locataire débiteur aurait été condamné par décision de justice, le bailleur est fondé à agir contre son mandataire pour obtenir l’indemnisation de son préjudice financier même si celui-ci est constitué uniquement par des arriérés locatifs.

En basant sa décision sur l’article 1147 du Code Civil, la Cour de Cassation vise directement la responsabilité contractuelle mais de surcroît l’obligation de résultat.

Ainsi, l’agent immobilier, l’administrateur de biens ou tout gérant qui s’est vu confié par mandat la gestion des biens immobiliers d’un propriétaire ou d’un bailleur doit s’assurer de la solvabilité du locataire et de ses garanties de paiement.

En outre, tant les juges du fond que la Cour de Cassation ont condamné l’agent immobilier à indemniser le propriétaire-bailleur de son préjudice moral constitué par les tracas subis.

Il devient donc impératif aux professionnels de l’immobilier de demander des garanties de paiement au locataire qui soient rééls, sous peine de voir leur responsabilité engagée pour impayés de loyers et de payer à la place du locataire défaillant.

Cour de Casastion, 3ème Chambre Civile, 19 mars 2009 n°06 -20983

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